浅析以房养老模式在中国的构建

中国社会已经进入人口老龄化阶段，要解决未富先老的问题，缓解独生子女家庭的养老压力，传统的家庭养老模式和养儿防老观念已经不适宜当前中国的养老现状。中国保监会、民政部、全国老龄办共同提出以房养老试点方案，全面推进试点工作，逐步形成具体实施细则。
一、中国推行以房养老的现实意义
1缓解人口结构老龄化压力
由于上世纪八十年代开始实施的计划生育政策，使中国总生育率迅速从1970年的5.8降到1980年的2.24，接近世代更替水平，快速的完成了从高出生率低死亡率高自然增长率的传统型人口增长模式，过渡到低出生率低死亡率低自然增长率的现代型人口增长模式的转变过程。
联合国为老龄化社会下的定义是：当某地区60岁以上老人的人口达到总人口数的10%，或65岁以上老人占总人口数的7%，则该地区进入老龄化社会。中国第六次全国人口普查的数据显示，中国60岁及以上人口占人口总数的13.26%， 65岁及以上人口占人口总数的8.87%。同第五次全国人口普查的数据相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人口比例明显上升。国务院常务会议预期“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16% 。[1] 中国是老龄人口数量最多的老龄化国家，同时也是养老压力最大的发展中国家。推行以房养老缓解人口结构老龄化压力势在必行。

2缓解社区养老压力
以辽宁省为例，2010年底全省城乡各类养老机构达到1433家，养老床位总数达到了16万张，每千名老人拥有的养老床位达到了24张。社区日间照料站、托老所、老年之家和老年活动室等社区养老服务设施数量已达到4890个；各类养老服务中心893个，养老服务中介组织发展到了108个，年服务量100多万人次。全省有街道、社区社会化管理服务队伍5257个；社区卫生服务机构已达1768家。[2]尽管社区老龄事业发展如此蒸蒸日上，但由于中国庞大的人口基数和老龄化速度，社区养老仍不容乐观。每千名老人拥有的养老床位数量不足实际需求量的千分之二十五，社区无力承担的部分仍需家庭继续承担，社区养老为家庭养老分担的部分是杯水车薪。
日本作为亚洲为数不多的发达国家，在二十世纪七十年代就进入老龄化社会，根据日本内阁政府2006年的老龄化年度报告，截止到2005年10月1日，日本总人口为1亿2770.8万人，其中65岁以上的老龄人口数为2560万人，占人口总数的20.04%，75岁以上的中高龄人口数为1157万人，占65岁以上人口的45.2%，总人口的9.1%。在日本，目前不管是政府投资开发建设的普通建筑还是私营开发商建造的住宅，全部进行适老化设计，但在中国，专为老年人建立的老年公寓寥寥无几。需要养老的人越来越多，劳动力供给却越来越少，这使得未来护理老年人的全职保姆数量形成一个巨大的缺口。而现阶段全职保姆素质良莠不齐，相关能力资格的认定也没有法律法规约束和保障。
3解决独生子女政策的后续问题
中国从1979年开始实行独生子女政策，确实在一定程度上缓解了人口压力带来的生存环境压力，资源分享压力和就业压力，控制了人口增长速度。但是独生子女政策带来的后续问题更不容我们忽视。
3.1“四二一”家庭的养老问题
由于独生子女政策的实施，中国核心家庭的数量和比重大大增加，传统的主干家庭逐渐被核心家庭所取代，而“四二一”家庭则日益成为我国的基本家庭结构。
“四二一”家庭由夫妻双方的四位老人，一对夫妻和一个独生子女组成。在这种家庭模式中，夫妻二人要背负老人的养老、医疗压力，子女的教育压力和自己的住房压力、工作晋升压力等各种压力，大多数工薪阶层的夫妻面对生活中的这些重负，很难有较高的幸福感、稳定感和归属感，给社会带来很大的不稳定不和谐因素。这要求政府必须加强对社会公共福利方面的关注度和投入力度，帮助其分担生活压力，尤其是巨大的养老压力。据调查显示，59.7%的人感觉自己赡养老人经济压力大。传统家庭养老功能已经日渐式微。
3.2失独家庭的养老问题
失独家庭是独生子女政策造成的另一个独特的社会现象。独生子女家庭的子女发生意外死亡后，其父母不再生育、不能再生育以及不愿再收养子女的家庭称为失独家庭。中国致公党发布的调查报告显示：中国约有1.9亿15岁至30岁的独生子女，这一年龄段的年死亡率为万分之四，由此得出每年约新增7.6万个失独家庭，以此类推，中国已经有至少百万个失独家庭。[3]失独家庭主要面临着养老保障给付标准过低，社会关怀力量不够，保障制度设计不完善等困难。政府应尽快出台和建立合理的国家照顾机制，让大龄失独家庭的养老、医疗、心理等方面的问题得到解决，从日常生活到养老保障均能得到完善可靠的保障，降低失独家庭生存风险。
3.3空巢家庭的养老问题
家庭中的子女外出求学工作，老人独居的家庭称为空巢家庭。由于独生子女政策的影响，空巢家庭的空巢期提前到来并且正在延长。 由于子女不在身边，老人独居无法享受过去大家庭的天伦之乐，空巢老人面临着经济供给、生活照顾、精神慰藉等诸多问题。在城市老龄化和独生子女家庭迅速增加的背景下，家庭的供养资源正在减少，传统的家庭养老模式收到冲击，空巢问题成为社会面临的突出老龄问题。
全国第五次人口普查报告显示，2000年已有65岁及以上老年人的家庭占全国家庭户总数的20.09%（即1/5），空巢家庭占已有65岁及以上老年人家庭户的22.83%。其中，有11.46%的单身老人户，有11.38%的一对老夫妇户。地区之间差异悬殊。有65岁及以上老年人家庭户中空巢家庭户的比例，山东省最高，达到36.05%，其次是浙江省，达到35.12%，均超过1/3。上海（29.37%）、天津（28.20%）、江苏（27.48%）、黑龙江（27.21%）、辽宁（27.08%）、山西（27.00%）、河北（25.39%）及北京（25.00%）的比例也超过或达到1/4。截至2009年底，中国已有1．67亿老年人，其中1899万人是80周岁及以上的高龄老人，正逐步进入半自理或不能自理的状态，有1036万失能老人、2123万半失能老人，需要不同程度的护理照料服务。[4]
中国自1999年进入人口老龄化社会，老龄化速度加快，老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化，失能、半失能老人比例高等态势日渐显露。政府应统筹解决养老服务体系的不健全、居家养老政策的不完善、养老服务人力资源的短缺等问题，用发展社区养老、社会养老的的方式，应集中全社会的资源和力量解决养老问题。
二、以房养老模式的国内外研究现状
1国外研究现状
“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。美国新泽西州劳瑞山的一家银行在上世纪80年代中期创立倒按揭。其倒按揭方式发展最为成熟、最具代表性，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，分为联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款，联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款和放贷者有保险的倒按揭贷款三种形式。
新加坡也是实施以房养老模式比较成功的国家。实行住房公积金制度的新加坡政府规定倒按揭只适用于私人建造的商品住房，不适用于由政府出资建造的 “组屋”。新加坡也分为出租部分或全部房屋换取养老金收入；置换大面积的房屋变成较小面积的房屋，以大换小获得的净收入用作养老费用和倒按揭三种形式。其中倒按揭是抵押房屋给有政府背景的公益机构或金融机构，由机构分期或一次性支付养老金的形式。老人仍居住自己的房屋，当老人逝世，产权由机构抵押变现并结算利息，剩余价值交付给继承人。
日本以房养老模式种类很多，大体上可分为政府机构参与型和民营机构参与型两类。政府机构参与型可分为直接融资方式和间接融资方式两类。政府机构直接经营以房养老，行政机构直接融资给借贷人的方式称为直接融资。采取直接融资方式的地方政府有：东京都武藏野市和中野区等，同时政府在贷款的对象、抵押物等方面做了严格的规定。政府机构不直接经营以房养老，行政机构在银行和借贷人之间沟通，最终由银行借贷款项给借贷人的方式称为间接融资。间接融资的借贷风险由银行承担。民营机构参与型主要有银行、信托公司、信托银行和房地产公司参与几种形式。银行、信托公司、信托银行主要经营反向抵押贷款类型的产品，房地产公司主要经营住宅重建类型和城市规划再开发类型的产品。
2国内研究现状
南京汤山“温泉留园”的“以房换养”是中国首个公开推出倒按揭性质的举措。南京拥有60平方米以上产权房的60周岁以上的孤残老人，如果愿意经公证后将房屋产权抵押，则终身免交一切费用入住老年公寓，房产在老人逝世后归养老院所有。
上海初定的“以房自助养老”规定65岁及以上老年人可与市公积金管理中心进行自有产权房屋买卖交易，交易完成后，市公积金管理中心一次性支付房款并返租房屋给老人，租期由双方约定，租金与市价等同一次性支付，其它费用由公积金管理中心交付。
三、中国推行以房养老的有利条件
1房地产市场存在刚性需求
家庭在一定的收入、价格和其它影响住房需求的因素的共同作用下，有能力获取并愿意选择住房的需求称为房地产市场的需求。居民为了满足自身的消费和再生产而产生的对商品和服务的需求称为刚性需求。房地产市场的刚性需求主要指人们买房自住的需求，包括首次购房和以改善住房条件为目的购买的二套房。具体来说，在当前的中国房地产市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大；同时，中国已进入城市化加速发展时期，这意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求也不可忽视；此外，许多居民在1998年前后购买了“房改房”，由于十年前住房户型和住房功能还不完善，这些家庭进入住房改善期，这些改善型的购房需求，刚性同样较强。这是推行以房养老的主观条件。
公共媒体应倡导公众转变养老模式，从家庭养老向社会养老模式转变，让老人集中在一起居住，相互为伴，一方面能够缓解独居老人的孤独感，另一方面能够让独居老人的子女安心工作无后顾之忧。社会养老能帮助退休老人排遣由于突然无事可做带来的寂寞无助的感受，提高自我认同感，解决了社会性问题。社会养老能节约养老人力成本，政府提供社区养老的政策法规和经济上的支持，统筹规划社区养老能降低老人在老年护理服务费用方面的支出，减少政府对个体老人的帮扶支出，提高政府财政支出的利用效率，提高了社会的整体养老服务水平和养老保障水平。公共媒体还应增加对老年公寓的关注力度。老年公寓应该为老人提供完善的购物和医疗场所，拥有便利的交通出行设施，在具体的居住细节上为行动不便的老人提供方便，重视老年人这一特殊群的特殊需求。专为老年人设计的老年公寓将会比普通公寓更适合老人居住，通过入住老年公寓吸引老年人参与以房养老。
发达国家能将以房养老模式作为老年人养老的重要和常规模式之一，其完善的金融贷款、担保、资产评估市场以及完善健全的个人的信用系统起到了重要作用。中国的以房养老模式尚处于起步阶段，以房养老模式的市场发展还不成熟，不能当作应对人口老龄化的主要手段，只有解决了上述问题，结合中国当前的实际情况，不断探索发展道路，适应老年人的需求，才能建立出具有中国特色的完善的以房养老模式。