摘要：随着我国独生子女政策的推行和加快步入老龄化的局势，家庭养老显得力不从心，养儿防老的可行性不断降低，传统养老不堪重负，由此提出一种新型的养老模式—“以房养老”。本文首先简单的概括了一下“以房养老”的涵义，然后通过对国内三个试点城市南京、上海、北京首次实行“以房养老”这种新型养老模式的对比分析，阐述了“以房养老”在中国受挫的原因，包括：老年人留房给子女的传统的思想问题；采取这种养老方式所面临的保障问题；金融机构需要构建一定的平台的问题；70年房屋产权的问题；并在通过借鉴国外经验的基础上，提出了对我国推行“以房养老”的可行性的政策建议，包括：加强政府的主导作用；推进居家养老的实施；建立高质量的服务团队；加快法律法规的建设等。
关键词：以房养老；老龄化；以房自助养老；养老房屋银行
引言
2007年2月23日首次公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出 ：中国 60 岁及以上老年人口在 2004 年底达到 1.43 亿 ，占总人口的 10.97%。预计到 2050 年 ，我国老年人口将达到 4.2 亿 ，占总人口近 25％。而按照国际通行的 60岁以上为老年人 ，占人口比例达到 10％以上或 66 岁以上老人占 7％以上 ，即成为开始进入老龄时代的标准 ， 中国目前已进入老龄社会 ，成为世界上唯一老年人口超过1亿人的国家，并且随着老龄化程度的加速，人口结构呈现严重的倒三角，家庭结构呈现出“4—2—1”的模式，一对年轻的夫妇既要抚养他们的子女，同时还要赡养双方的4位老人，这无疑给年轻人带来的养老责任越来越艰巨。面对“银发浪潮”的冲击，“未富先老”的中国显然准备不够—传统家庭养老功能日渐式微而社会化养老服务供给匮乏。如何应对迫在眉睫的老龄化挑战，如何抓紧时机构建符合中国国情的养老服务模式，是一个亟待解决的问题。
养老问题对个人、对家庭、甚至对国家都是一个至关重要的问题。只有解决好养老问题，老年人才能安享晚年，子女才能安心工作，国家才能安定和谐。在传统的养老方式的基础上，新型的以房养老模式的提出，首先是既可以加强养老保障的力度，又能减轻国家和子女的压力；其次对养老保障体系的加固，有利于降低居民储蓄率，刺激消费，从而拉动整个国民经济的发展；最后以房养老模式的实施能够促进金融行业和房地产行业的繁荣发展。
基于在本文详细鉴定以房养老模式的基础上，探讨各试点城市情况，并指出了可能面临的问题，并在此问题上进行的对策的研究。
1“以房养老”模式的涵义
21世纪初，柴效武教授基于我国当前社会逐步凸显的老龄化现状，提出了“60岁前人养房，60岁后房养人的以房养老的思想和建设养老基地，实施基地养老的“基地养老”理念。 “以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法。而狭义上，“以房养老”又被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。 这一模式最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。这种模式是专门针对有房产权的老年人，老人可以将自己的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按期房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或按月支付给老人，一直到老人去世。老人在有生之年对该房产拥有居住权，老人去世后 ，由银行、保险机构等金融机构收回房屋进行出售、出租或拍卖，用所获得的收入来弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产的未来升值。这相当于专业机构通过分期付款的形式 ，收买投保人的房屋产权 ，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”。老年人既能住在自己的房子里 ，又能将房产提前变现用于养老。这一措施显然能够真正实现以房养老。“以房养老”可以通过不同的形式实现，包括：倒按揭模式、以房自助养老模式、养老房屋银行模式等。
在2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中，中国就明确提出“以房养老”的问题，由此在中国的一些城市就展开了试点。
2目前我国试点城市已经实行的“以房养老”模式
2.1南京“倒按揭”模式
2005年南京市汤山留园公寓推打出“给我你的房，我替你养老终身”的口号，其实就是人们所说的一种“倒按揭”养老方式。该模式规定拥有南京当地60平方米以上的产权房，年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房屋抵押，经公证后入住老年公寓，终身可免交一切费用，而房屋产权在老人去世后归养老院所有。
该方案一经推出，很快引发了全国媒体报道，称之为“以房养老南京模式”。但“留园”的试水效果并不理想。记者从南京江宁区民政局社会事务科了解到，该温泉公寓当年仅办理了几笔业务，数量非常有限。 2006年2月有媒体报道称，该老年公寓里“只有4位老人”，而且这4位老人都是由子女出钱托管在养老院，他们根本不知道“以房养老”一事。有这么一段文字描述留园当时的情景——“各地报道中所称的留园养老院，全称实际叫‘汤山留园老年公寓’。地点位于汤山镇的蒋介石别墅隔壁。老年公寓没有醒目的招牌，只有一个大院子、两幢有两层楼的房子和几个坐在房门口聊天的老人们。如果不是路人指引，记者还以为这只是个家属院。老年公寓大门的旁边是一间大约20平方米的门面房，两扇玻璃门被铁锁锁住……”后因股东间的经济纠纷陷入停滞，最后改为了温泉酒店。该项试点持续了两年的时间。
此前，汤山留园老年公寓的法人代表吉德胜也曾向媒体坦承，最初的以房养老只是一个噱头，推出后也停留在构想阶段，只是引发全国媒体的报道是始料未及的。
2.2上海“以房自助养老”模式
2006年上海公积金管理会酝酿首例“以房自助养老”模式，2007年6月上海公积金管理中心给“以房养老”市场又添了一把火，正式提出“以房自助养老”的创新模式。规定65岁以上的老年人，可以将自己的房产权与市公积金管理中心进行房屋产权交易，交易完成后，老人可一次性收取房款。房屋交由公积金管理中心再返租给老人，租金与市场价值等同，老人可按期租年限将租金一次性付予公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心支付。租期满时，若老人健在，则过后直到老人故去的这段时间租金全免；若租期未满老人就去世了，则公积金管理中心则将剩余租金退还给继承人。
初次试点的是一户老年夫妇家庭，两位老人均超过80岁，他们将位于普陀区的二室户老公房卖给公积金管理中心，公积金管理中心将40多万元房款一次性交付老夫妻俩，同时再将此房返租给他们，并与其签订7年租赁年限，老人须将7年租金一次性交付公积金中心，并且双方约定，7年后老人如健在则租金全免。
2.3北京“养老房屋银行”模式
2007年10月，中山恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出了“养老房屋银行”业务。10月19日，北京市首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型养老服务机构在石景山正式亮相。该模式规定60岁以上的老年人可以向养老机构提出需求，并把产权房交付中大恒基代老人出租，以赚取租金。租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老人自己处理，这样不仅为老人提供了现金来源，而且解决了空巢老人在家的内心孤寂的问题。这种方式不会改变老人对房屋的所有权，可以说适应了国人重视自家房产的传统，避免因养老问题而引起的家族矛盾，并且不违背父母与子女两辈人赡养与传承的“伦理”。
老人可以选择中介先支付租赁费用或房屋租户分期支付费用；老人可以将租金折抵一部分入住费用，同时服务中心对以这种模式养老的老人减免部分费用。据悉，服务中心每张床位定价在1300元到2000元之间，餐饮、医务服务等另外计算。记者了解到，每位老人在这里一天的餐饮消费大约为16元左右。老人所得的房屋租金可以全额支付养老费用，也可以选择价格便宜的养老床位，自己保留一部分租金。如果租金不足以支付养老费用，则需补足差额。但是由于老人对房产公司不信任，两年后黯然夭折，成为“以房养老”的一个失败案例。
2.4试点城市“以房养老”模式的简单对比分析
南京汤山“温泉留园”的做法是“倒按揭”的雏形，该典型特征是抵房换养。这种模式比较适合在城市拥有一套以上的住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老人。但这种模式有两个限制条件：拥有本市60平方米以上产权房和年届六旬以上的孤残老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这也可能是导致该模式失败的原因之一。
上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点属于“居家养老”， 居家养老，即房屋抵押后老人仍居住在其房屋内，其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，直至身故后由接受抵押机构处理房产；居家养老一般适合刚退休不久，六十多岁且身体健康、生活能自理、住房宽裕，抵押后能获得较高贷款的老年人。比较适合大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原来的居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老人们的利益，该模式最终也未能成功。
北京“养老房屋银行”模式，这种模式属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权。这是与前两种模式最大的不同之处，也是最能让人接受的一种方式，但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会让人产生忧虑。
“以房自助养老”与“倒按揭”模式有诸多不同，所谓“倒按揭”，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向老人发放贷款，到期以出售住房或其他资产还贷。两者最大的区别在于房屋交易的先后，即“倒按揭”只是抵押，最终产权人还可以是抵押人，而“以房自助养老”则事先已完成产权人的变更。基于这一点，试点城市的大多数家庭表示与想象中不一样而难以马上接受。
值得一提的是，“倒按揭”是金融机构盈利性行为，而“以房自助养老”则侧重居家养老。据了解，公积金管理中心所购的“以房自助养老”房屋，最终还是用于廉租房，即纳入市房地资源管理局廉租房系统一起解决本市部分中低收入生活困难家庭的住房，使这部分困难居民家庭能够通过租赁来提高居住质量。不到7年期限的，剩余租金则退还老人的遗产继承人。
但“以房自助养老模式” 的核心又类似于“倒按揭”：公积金中心购买老年人的房产，然后返租。考虑到租金总量不可能超出售价，差价部分由老人支配。这样把老年人的房产变成了“活钱”，而老年人有生之年的居住权则不受影响；房屋产权归公积金管理中心，完整权益在老人去世后即可获得。
上述试点，一些因为难以适应我国国情和市场的需要已经退出运营，一些则还有待时间的检验与证明，而且也并没有得到大范围的推广。“倒按揭”为何在美国、加拿大等国家是一个很好的金融项目产品，但在中国却是“橘生淮北为枳”呢？专家认为，虽然“以房养老”新模式在试点城市得到了一定程度的推行，但并不适合向全国大规模推广。“以房养老”模式存在瓶颈，需要一定的条件才能推广。
3“以房养老”在操作过程中遇到的问题
3.1观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”是主流观念
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房所有权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但不少人对这一新型养老方式心存疑虑，子女的普遍观点认为“儿女有出息，不会让父母卖房养老；即使儿女没出息，也不准父母卖房养老”，表明对以房养老不看好。
“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多的情感，多数人是过不了‘观念坎’”。“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大额的税金”之间较容易做出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人想将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。这种观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老模式的正确宣传与引导，特别是理清认识的误区。即“以房养老”只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一个个性化选择，可先尝试从失独和丁克的家庭做起。”
3.2保障之困：养老机构“一床难求”，即使有钱是否无处养老？
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。有些老人的疑虑是：如果卖掉自己的房子，把钱放在自己的手上，但没有合适的养老机构，岂不是“前不着村后不着店”？
“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍”，全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政局的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱去冒险。”
傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国的当务之急是加大养老机构建设，补充短缺资源。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸收更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”
3.3操作之困：金融保险业务割裂，；老人担心机构畏难
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，涉及到保险、银行等金融机构。然而调查却发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内及早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押贷款保险，本质上是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理保险抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行销售金融部经理称。
许多家房地产评估公司都没有开展这项业务，一位评估人员称：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一的平台，业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称“如果国家能给我们一个政策，允许保险业务做按揭贷款业务，那我们还是可以做的。”
王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立这样的一个批量交易的平台。
3.4政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？
据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年酝酿“以房养老”，推行多年仅成功6例，“以房养老”在中国“水土不服”的原因，还有一点就是中国与美国的地权制度不同，我国的私产住宅使用权只有70年。“居民普遍估计评价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大的损失。根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权的续期必须要重新批准、重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回，也就是说中国人无法“买断”房屋，这也是阻碍银行接招“以房养老”的又一大障碍。
房价的高度波动性是影响“以房养老”交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用之后还有剩余，则剩余归老人或其继承人，老人可以充分享受物价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构将面临巨大的风险。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。提别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性出发，70年产权到期后的确权十分重要。
4借鉴国外经验，多措并举建立符合我国国情的养老模式
我认为应考虑中国养老的经济实力、人力资源、文化传统和亲情,空间,服务和需求等因素,借鉴国外的先进经验,我国应该建立以家庭护理为基础,社区养老,机构养老补充运转协调、服务高效的新的社会福利服务体系和养老服务模型。该模式具有多样化、多元化的服务等特点,是目前中国历史上合理的养老模式的选择。
4.1要强化政府的主导作用，提高养老服务机制
政府是养老服务的管理者和养老事业的提供者，建立有效的养老服务体系，必须加强政府的支持和带动作用。一是稳步提高养老金和收入水平，以确保老年人的生活质量。为了实现养老保险全覆盖的基础上，根据物价指数和经济增长形势的变化，适时提高养老保险金发放标准，确保老年人的收入水平不降低。其次，要加大养老服务基础设施建设，逐步形成了财政投入机制的制度化，以确保财政投资增长逐年增加。第三，我们要整合资源，加强劳动和社会保障，民政，卫生，文化，体育，以及其他政府部门的协调，实现政府服务的整体效果。第四，我们要加强养老机构和综合评估的监督管理，提高老龄工作考核监督机制，努力提高养老机构的服务水平，使老年人能保持身心愉悦。
4.2完善政策扶持机制，整合社会资源
社会力量参与建立养老机构，是养老服务的发展，推动社会养老服务的重要途径。首先，政府应转变观念，国家安排支持公共服务和管理做福利，社会力量和有效的监督，贯彻和落实。其次，要完善政策支持体系，根据政策引导，政府扶持，社会运行，市场推广，建立社会养老服务接入一个开放的，平等的和标准体系，积极引导和支持社会力量投资的原则，承包，租赁，信托，股份制，并参与养老服务的发展等形式，形成投资主体多元化，促进养老服务的健康快速发展。
4.3重视家庭，促进家庭养老是关键
中华民族素有敬老，尊老，爱老的优良传统，家庭养老是中国几千年来传统的养老方式，在解决老人生活照料和精神慰藉方面具有不可替代的作用。同时，随着经济和社会的现代化，社会变迁打破传统家庭养老模式，家庭养老和社区养老相结合的社会养老，已成为养老服务体系发展的关键点。对于这一点，一个是加强宣传，加强他们的子女赡养老人的思想，营造良好的社会氛围，认真落实子女赡养老人的责任。第二，我们必须建立政策支持家庭养老服务机构，在社区，积极培育和发展新型社区居家养老服务体系。三是加强地方立法，以规范性文件的方式对子女赡养老人的方式进行规范。
4.4加强专业的队伍，提高服务水平和质量
社会养老服务涉及生活照料和精神慰藉，心理调适，康复护理，临终关怀，紧急救助等方面，建立社会化，专业化的服务队伍相结合，是实现养老服务的可持续发展的重要保证，但目前非常缺乏养老服务，服务内容也很简单，不能满足老年人的高品质和全面的要求养老服务。一个社区，整合人力资源，因此，大力倡导，组织和引导志愿者活动，调动各类人才参与为老服务，着力打造专业化，兼职人员和志愿者与社区志愿者相结合的团队。其次，我们必须宣传，大力弘扬“百善孝为先”的传统美德，构建全社会对老年人的尊重，敬爱的良好的社会氛围。
4.5加快法律法规建设，保障老年人合法权益
要加快相关法律的进程，提高养老机构管理体制，明确养老机构的准入资格，规范管理服务，加强养老服务标准化管理，进一步提高养老服务的相关法律法规，加大力度执法和监督，维护和保障老年人的合法权益和养老机构及其员工的权益。
4.6完善养老服务网络，形成养老服务新格局
要统筹规划机构养老，居家养老和社区养老，继续提倡家庭养老，调动社会资源，扩大服务内容，设立尽快以占据养老为主体，国民福利的基础上，机构养老为依托，民办养老机构为补充的社会养老新模式的辅助，志愿服务，使老有所依最终成为现实。
5结论
通过本文的分析可知，随着人口老龄化的愈加严重，在我国推行“以房养老”是相当必要的。我国应大力宣传这种新的养老方式，培养新型养老观念，注重引导这种新的养老模式与我国传统养老思想的冲突。另外。我国目前关于此项业务的法律法规还不完善，此模式的运行具有一定的风险。在这方面，国家应给予一定的政策支持，并建立相应的配套机制，以支持该项业务的发展。我国应不断地总结经验，完善此项业务，使其最终能够在实践中得到广泛地应用，为广大社会公众服务。
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