房地产估价的成本法改进研究

第1章 绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。
中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。
与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。
就目前而言，国内外运用最多的是成本法、市场法和收益法这三种房地产估价方法，其他的房地产估价方法都是这三种估价方法的派生。目前，由于我国的房地产市场仍然处于一个不完全状态，交易信息的公开化程度不是很高，导致不能得到比较准确可靠的信息，而且房地产的交易价格个别性较强，因此，收益法和比较法的使用受到了一定程度的限制。
而成本法，一直以来都是我国房地产估价中应用最最为广泛的一种估价方法，房地产估价价格的准确与否关系到各方人的利益，在现实中，我国有着大量的房地产不能用市场法和收益法来估价，因此，成本法估价应要引起房地产估价业界足够的重视。运用成本法估价时，房屋损耗率的确定，一直以来是一个难点问题，目前在估价实务中，一般依靠估价人员通过实地查看后凭经验进行确定，虽然在1984年原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》，估价人员可依据这个标准给出评判，但由于每个待估建筑物都是处在一个独特的环境中，其受到外界的影响因素和程度都是复杂多变的，因此还是难以排除由于评估人员的主观判断造成估价结果偏离实际的情况的发生。尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面影响更是甚大。另一方面，在求取建筑物的重新购建价格时，取得的往往是建安成本及各种其他费用的现实成本，对于现实成本偏离客观这种情况，传统成本法没有给出解决的方法。
1.1.2现实意义
开展房地产估价的成本法研究，具有十分重要的意义：
1、成本法作为房地产估价的三大基本方法之一，其理论研究是房地产估价理论体系的重要组成部分，尤其是在我国实行国有土地有偿有期限使用制度条件下，成本法理论就更具中国特色了。
2、加强成本法的理论和实务的研究，能够提高房地产估价中市场法、收益法的准确性。一方面，在房屋装修、房屋设备等由于房主在经济状况、文化素养、习惯偏好的不同而产生的差异在比较法中进行个别因素修正时离不开成本法的估算，否则难以确定修正的幅度；另一方面，对收益法来说，房地产的收益流中显然包含了房屋装修和设备的贡献，要实现房地产稳定的收益或有规律变化的收益(这是收益法公式的运用前提)，便须保持房屋装修和设备相对稳定的使用价值，但装修和设备的耐用年限远比建筑物主体
的耐用年限短，因此，在房地产的整个收益年限中，应不断地定期更新房屋装修和设备，这便涉及到房屋装修和设备折旧额和更新费用的估算问题；因此，成本法是一项值得也需要研究的基础性方法，。
3、成本、成本价值、生产费用等是一组在估价、项目评价、产品定价中经常涉及到的概念。研究成本法，明确其在估价、项目评价、产品定价过程中参数确定的标准及方法，有利于提高项目决策的科学水平，有利于提高房地产开发项目的管理水平，减少社会资源的浪费。
4、成本法在目前房地产估价中应用范围较广，对房地产估价成本法的理论和实务中存在的问题进行深入和具体的研究，能够提高成本法估价的可操作性和评估结果的合理性。
1.2 国内外研究现状
1.2.1国外研究状况
19世纪80年代，被誉为现代房地产估价的起源地英国出版了房地产估价的专著。进入20世纪以来，西方主要国家的房地产行业的高速发展推动了房地产估价行业的发展和研究，大体上可分为以下三个阶段：
第一阶段是土地经济学派的兴起，莫定了土地价值理论基础。这一时期的代表著作有: 巴比科克Frederick M.Bobck的《房地产估价》，费希尔（ Irvingishor）的《房地产原理》。
第二阶段是摩茨科(Arthu.J.Mertzke)在房地产估价界发表具有划时代意义的论著《房地产估价过程》，他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，这一思想成为房地产价格估价中不同估价方法相互验证的理论基础。
第三阶段的代表人物是海德区（K.Lee Hyder)、阿待金森 (Harry Grant Aikinson)和舒姆茨(Georgo L.Schmutz)。他们分别推广和发展了市场比较法、收益祛和成本法中的价值估价技术。特别是舒姆茨在《估价过程》一书中构造的估价模型被美国房地产估价协会收入到《房地产估价》中。该书到目前为止仍然是西方房地产界最具权威的房地产估价专著。
从地域上看，每个国家和地区的国情不一样，房地产估价方法的发展与应用也不同。
国际上房地产价格估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本估价方法:市场比较法、收益祛、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时注重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为在市场发这的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三种基本方法:市场比较祛、收益法、成本法。在进行房地产估价时，注重技术与计量，注重数学模型，即从投入产出的角度来计算房地产价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来估价更为公平合理，因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采用三种方法，以便做出比较分析。
1.3 主要研究内容和创新点
 1.3.1主要研究内容
第一章，绪论：主要介绍了房地产估价方法中成本法的研究背景和现实意义，房地产估价的国内外研究现状及本文的主要研究内容和创新点。
第二章，房地产价格评估的基础知识：本章分为房地产的价格研究和房地产的估价研究这两个部分。前者主要介绍了房地产价格的构成和影响房地产价格的因素，在后者中论述了房地产估价的含义、目的、原则，常用方法、特点和必要性，着重对三种估价方法进行了比较研究。
第三章，成本法的分析研究：主要阐述了成本法估价的理论依据、适用范围和条件、估价步骤和基本公式，对传统成本法中两个重要参数建筑物的重新购建价格和建筑物折旧进行了论述，分析了成本法估价的实质与难点问题及成本法估价的优点。
第四章，成本法的改进研究：首先对模糊数学和价值工程应用于成本法估价进行了适用性分析，通过建立模糊综合评价模型对建筑物的成新度进行评估，并提出用层次分析法对模型中一直不好解决的权重问题给出了新的解法，利用价值工程的原理对偏离客观成本的现实成本进行修正。
第五章，案例分析：通过分析东湖开发区光谷街3号世界城光谷步行街的3栋房地产，运用传统成本法对项目的价格进行测算，将本文建立的模糊综合评价模型和价值工程法应用于项目的估价，通过估价结果的对比分析，论证了模糊综合评价模型应用与价值工程应用与成本法估价是可行的。
第六章，结论与展望：总结本论文的研究成本，并对未来的研究方向提出了建议。
 1.3.2本文的创新点
1、应用模糊数学的原理建立模糊综合评价模型来求取建筑物的成新度，在模型中求取权重时，提出运用层次分析法来确定；即在本文中创新性的运用了层次分析法与模糊综合评判法的集成来求取建筑物的成新度，在很大程度上改善了评估人员对评估结果的主观影响。
2、通过对建筑物建安成本组成造价的分析，创新性提出利用价值工程的原理剔除组成造价中偏离其客观成本的造价，从而达到对建筑物的现实成本进行修正的目的。
第2章 房地产价格评估基础知识
2.1  房地产价格研究
房地产估价是评估房地产的价值，价值的外在表现形式是价格。因此，要想做好房地产估价，首先要对房地产价格有全面、深刻的认识。
2.1.1房地产价格构成
房地产价格通常由如下7大项构成:①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。
1、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种:①通过征用地取得的，土地取得成本包括土地征用中发生的费用和土地使用权出让金等;②通过在城市中进行房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等;③通过在市场上购买取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
2、开发成本
开发成本是在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括勘查设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费。
3、管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
4、投资利息
成本法中的投资利息与会计上的财务费用是不同的，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。此外，从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。
5、销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按照售价乘以一定比率来测算。
6、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商缴纳的税费，又可以分为两类:一是销售税金及附加，包括营业税、城市建设税和教育费附加;二是其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，因此在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。
7、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，售价是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应要注意以下几点:
（1）开发利润是所得税前得，即
开发利润=开发完成后的房地产价值一土地取得成本一开发成本一管理费用—投资利息一销售费用一销售税费；
（2）开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润；
（3）开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来计算。在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配。
2.1.2房地产价格影响因素
房地产价格受到多种因素的影响,这些因素都从不同的侧面,以不同的程度影响着房地产价格评估工作。
1．供求状况
房地产的供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。