摘要: 本文结合笔者在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近几年来经过的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的开发项目管理实践，在房地产市场日益规范化，消费者更加理性，市场竞争日益激烈的背景下，房地产开发项目是一项非常复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多等的不同特点。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、利润率水平等方面，显得尤其重要。
关键词: 房地产 项目管理 问题 对策
结合笔者在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近几年来经过的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的开发项目管理实践，通过对开发商项目建设管理的调研，根据房地产开发项目管理实际操作的感受，站在房地产开发商工程管理人员的角度，就房地产项目开发阶段难点进行了探讨，即从开发商的房地产项目开发层面对项目管理进行探讨分析。
一、房地产开发项目管理的作用和意义
1.1能减小项目风险
房地产的项目方案在开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
1.2促进建筑项目的质量管理
在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
1.3能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理不仅能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上还为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。
二、房地产开发管理中的重要工作
2.1 房地产开发工程管理
房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益起着重要的影响作用。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。
2.1.1房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。
其次，房地产开发商要以市场需求为导向进行房地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。
最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。
2.2房地产开发项目风险管理
由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。
首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。
2.3实施项目目标的过程管理
实施项目过程的时候，主要是根据实际的计划和监控的内容进行。要确定项目阶段性的考察，并进行合理的指正。
三、解决房地产项目开发中问题的对策
3.1加强项目的前期决策, 提高决策的准确性
由于房地产项目具有投资额大、涉及面广、开发周期长的特点, 所以房地产开发前期决策的准确性对后期项目的成功与否有着决定性的作用, 而这一环节是很多国内房地产企业运作中的薄弱环节。许多房地产开发项目的失败并不是因为一些偶然的因素造成的, 而是在项目投资决策时就注定没有市场, 注定要失败。因此, 房地产开发企业要保证项目的成功开发, 应采用科学的、系统的决策模式以提高投资决策的科学性、准确性。
3.2 降低开发成本, 加强开发项目的竞争能力
由于房屋的销售价格一直是消费者特别关注的话题, 所以降低房地产的开发成本是提高开发项目竞争能力的重要手段, 是保证项目开发成功的重要渠道之一。以下对提高成本控制做如下分析：
3.21通过合同管理的手段加强项目的开发成本控制, 同时通过引进项目招投标机制选择费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的项目施工单位及监理单位等方式来达到降低项目开发成本的目的。
3.22控制房地产开发成本首先应从项目的规划设计阶段开始。设计阶段对投资的影响程度可达70% – 90% , 设计阶段工作水平的高低、质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少, 而且也影响到项目建成投产后的经济效益。
3.3 提高房屋设计水平, 保证项目的开发成功
为保证项目开发成功, 开发企业必须要提高房屋设计水平的标准, 提高房地产产品的高、新技术含量。在房屋设计、布局时, 强化居住的实用性, 合理利用当地自然资源, 提高产品对市场的适应性, 增强企业产品的市场竞争力, 使房地产企业在市场竞争中处于不败之地。
四、结语
为保证房地产项目的成功开发, 企业应选择适合自身, 适合所开发项目特点的房地产开发模式, 以提高项目开发的效率。在房地产开发过程中, 房地产开发企业还应加强对国有经济、政策的研究, 尤其要加强对项目所处房地产市场的研究, 做好项目的可行性研究工作, 做好项目的投资决策及风险分析, 采取合理有效的措施保证项目产品的质量, 以减少项目的开发风险, 这样才能保证项目成功开发, 企业稳步发展。
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