摘要：随着经济的快速发展，我国的房地产企业也迅速发展起来，迄今为止已经有二十多年的历史了，也渐渐的成为国民经济中的一大亮点。但是随着国际金融危机和国内宏观调控的种种影响，使得我国现在的房地产事业面临着巨大的挑战。本文对企业内部房地产管理策略进行了探讨。
关键词：企业；内部；房地产；管理策略
引言
在国际金融危机和国内宏观调控的威胁和挑战面前，大多数的房地产企业都出现了很多的问题，尤其是内部管理方面的问题尤为严重。不断的强化内部管理，可以有效的提升企业的管理水平，从而提升企业的竞争力，推动房地产事业的长效发展。所以，针对房地产企业来讲，强化内部管理有着至关重要的意义。
一、企业内部房地产定义和国内情况
公司房地产是对企业内部房地产的一个统称,它的主要作用用于支持企业的持续发展以及一系列生产经营。企业内部房地产有两部分组成,其中一种是对于企业经营提供的场所,不需要与顾客进行接触,但是公司营业的发展会受到企业内部房地产决定的影响。最终结果会影响股东利益和企业效益。还有一种是需要对员工与顾客提供一种面对面场所,以促进营业收入,比如一系列的场合,银行,商场等场合。企业为了进行合理的经营需要优化企业内部房地产管理,它也是房地产市场组成部分。与投资性房地产有着本质区别。专门进行房地产开发与投资的企业,它的企业核心人物就是房地产业务的本身。这就不属于企业内部房地产的范围了,它是属于投资性房地产的。对于投资性房地产的投资方向可以这样解释,它关注的是通过买卖房地产所有权获得的投资性收益。我国的一些企业通过企业内部房地产的支出,在来说都是等同于日常企业管理费用的。而企业内部房地产战略是很少建立的,有一些管理者这样认为,房地产并非其企业的主营业务,因此无需在这方面分散注意力。
二、企业内部房地产管理的发展历史
企业内部的房地产管理包括一系列组成部分,其中比较重要的是企业信息化管理,企业选址,对于财务的预算,处置企业内部房地产活动等组成部分,这些房地产管理的目的是为了满足企业的核心业务单元。以实现企业价值最大化以及股东价值的实现。企业管理的重点可能会放在某一方面上,确定其在组织内的定位及其地位,完善企业内部房地产管理。至于国外其他国家的企业内部房地产管理也经历了一段比较长的发展实力,比如混业经营,对成本的控制管理,支持管理,经营的混业管理等一系列战略管理。
三、企业内部房地产管理的意义
1、有利于对人才的吸引，有利于创造一个企业与员工和谐相处的高效率环境,有利于企业良好业绩的产生,能够提升企业的日常运营效率,提高企业利润,促进企业的综合发展。在一系列灵活性条件下的内部房地产管理进入新市场后,面对极其激烈的市场竞争力,企业需要汲取新鲜血液,尤其是一些优秀的人才,承当公司的顶梁柱,对公司的综合发展几乎是必不可少额。房地产战略与企业人力资源战略是相辅相成的,两者都可以吸引有用人才,提升企业的运作效率。
2、有利于提升顾客满意度与忠诚度,有利于传递营销信息,促使销售的发展。企业内部房地长是与顾客经常接触的场合。对于树立企业品牌,优良口碑起到了非常重要的作用,为了留住顾客,提高吸引力,提升顾客的忠诚度,比如一些宾馆,银行,酒店等服务零售类型的企业,可以通过内部房地产管理,进行合理校友的分销渠道铺设,以产生很好的竞争优势。并且为了让顾客感到企业对他们架子的尊重,企业内部房地产的一系列活动都能起到不错效果的广告效应,吸引顾客的眼球,促进销售,提升顾客体验。第三,有利于降低企业内部房产的使用成本,为了取得最小化的成本,可以根据产品的生命周期进行一系列房地产市场的运作。在购买与租赁间进行正确选择。为了提高内部房地产服务的有效性,需要权衡几个方面的关系。
四、加强企业内部房地产管理的措施
1、建立适合房地产企业内部控制的环境
企业内部控制环境的优劣对于内部控制是否能够有效的执行和贯彻有着至关重要的作用，还对企业的经营目标的顺利实现也有很大的关系。内部控制环境对于内部控制有着很重要的限制作用，对其作用的发挥也有重要的影响。所以，房地产企业建立内部控制制度的第一个环节就是不断的完善内部控制环境。
1.1加强领导人员的内部控制观念。
领导人员作为企业经营管理的重要成员，只有企业的领导人员对于内部控制有一个充分的认识，才可以使得企业建立相应的内部控制环境，才能够有效的推进企业内部控制制度的建立及执行。所以需要进行充分的宣扬，还需要对领导人员进行专业的内部控制训练，从而使得企业人员能够树立正确的思想意识。
1.2建立科学合理的组织机构，设立和完善业务授权制度
房地产企业的整治机构需要根据《公司法》中的相关规定进行执行，其中规定有股东大会、董事会、监事会和经理层构成。建立合理和科学的公司整理机构能够使之间形成相互制约和牵制的作用。建立有效和完善的业务授权制度，主要包含三个方面：第一就是明确授权的对象；第二就是业务的类别和权利的类别；第三个层面就是需要根据具体的规定审批和程序进行执行。
1.3强化房地产企业文化构建
企业文化也可以叫做组织文化，主要包含的价值观念、信念、仪式、符号以及处事的方法等建立具有特色的文化形象。因为内部控制主要包含了领导人员在内的所有员工共同去执行的，所以企业文化的建设对于加强企业内部控制有着十分重要的作用。房地产企业在建立企业文化的时候需要根据企业的自身状况和发展特点，建立有效和科学的行为准则和标准体系。
2、建立有效的监管活动
对于控制活动进行有效的监管是为了更好的把风险控制保持在可以防控的范围内，从而采取有效的措施。建立有效的控制制度主要包含不相融合的职务分离、加强会计控制、强化预算等方面。需要房地产企业在平时的经营活动中能够加强控制活动的管理。
3、完善风险评价机构
风险评价是进行识别、研究和评价的过程，也是进行企业内部控制的重要内容。房地产企业因为自身的独特性，前期的投资高，具有很大的风险投资，所要面对的风险不能只是依靠经验。所以，房地产企业需要加强风险意识，不断提升工作人员的专业素质，建立专业的团队，按照规定的程序，进行认真的分析和研究，从而找到合理的解决办法，把风险带来的损失降低到最小范围内，从而减少经济损失。
4、建立有效的信息沟通系统
进行信息的交流和沟通是进行内部控制的重要环节，需要企业进行及时和准确的信息交流，能够保证企业内部和外部之间建立良好的交流平台。所以，房地产企业第一就是要建立信息和沟通的机构，需要收集有关内部控制的信息，并且进行及时和准确的传达，还需要对企业的各个方面进行及时的交流和反馈，从而不断推进企业内部管理机制的运行。
5、加强和完善内部管理制度
内部管理主要是通过内部的审计来进行的。所以，房地产商需要强化对于内部审计的监管。第一，要确保审计人员和审计机构的相互独立；第二就是要对内部审计机构和审计人员的工作权限和职能进行限制；第三就是对于上市的房地产企业要加强外部的监管力度。
结束语
企业的发展不仅仅需要企业内部系统之间的协调统一,还需要进行正确企业内部房地产决策,这些涉及到人力资源,营销以及财务等。为了有效平衡各方面的利益,需要对企业内部房地产管理者进行合适的规划。这样企业内部房地产管理工作就会合理有序的展开工作,企业内部的各个系统就能相互协作确保企业内部的最大综合效益,实现企业与社会效益的统一。
参考文献
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