投资性房地产后续计量中存在问题的研究

摘要：新会计准则规定，投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式进行计量。针对投资性房地产的两种核算模式进行比较，分析投资性房地产核算模式对企业的影响，提出我国投资性房地产在核算时存在的局限性及缺陷，对局限性和缺陷进行分析，为投资性房地产会计核算进一步本土化、实用化提出意见或建议。
关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式
引语
随着我国房地产市场的日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，还出现了把房地产用于增值收益或赚取租金的用途。其中，用于赚取租金或增值收益的房地产就属于投资性房地产。为了满足国民经济发展的需要，促进与国际会计准则的趋同，财政部2006年发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，把投资性房地产作为一项单独的资产核算和反映，把自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而能够清晰地反映企业持有房地产。
1、房地产投资新准则制订的背景和内容
1．1投资性房地产的内容和特征
　投资性房地产，“是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　投资性房地产的范围:
　投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：(1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。(2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。(3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。此外，下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。(2).作为存货的房地产，是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房或土地。”[1]
1.2新准则制订的背景
1.2.1房地产投资的普遍性
随着社会主义市场经济的发展和投资的变化，有的企业把投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而收益。之前人们习惯把企业投资房地产作为一项固定资产看待用估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值不能反映投资性房地产的真实价值。因为以后房地产的市场价值可能高于账面净值，甚至高出其账面原值数倍。
1.2.2现行房地产投资会计处理的不合理性
投资房地产通常资金多、周期长、流动性和变现能力差，而且具有高回报和高风险的特点。在这种情况下，把投资房地产作为固定资产处理是不合理的。因此，投资房地产的会计处理面临着以下的几个问题：（1）投资性房地产是否需要和其他固定资产一样计提折旧。（2）如果不允许提折旧，并应采取什么样的标准来划分普通房地产和投资性房地产，尤其是自用房地产与投资性房地产划分不明显时。（3）对投资性房地产是否进行估值，如果进行估值，应以什么价值作为投资性房地产的估值。
企业会计信息的差异很大，缺乏统一性和可比性，甚至有些企业把对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上急需对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。
1.3投资性房地产新会计准则的基本特点
1.3.1要求单独核算和反映投资性房地产项目
随着社会主义市场经济的发展，我国更多的企业拥有投资性房地产，但按旧会计制度，投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况和各类房地产对企业经营业绩的贡献。《企业会计准则第3号——投资性房地产》将投资性房地产作为“投资性房地产” 单独进行反映，与固定资产和无形资产区别开来，增强了会计信息的可比性，突出了重要性原则。
1.3.2适当引入公允价值计量模式
我国会计准则采用投资性房地产以 “固定资产”的“成本入账+折旧”的会计方法，随着房地产资产大幅上升的背景下，大部分投资性房地产的账面净值比市场价值明显低估。我国投资性房地产会计准则以成本模式作为投资性房地产后续计量的基本模式，并适当引入公允价值模式。公允价值模式符合投资性房地产的特征，能够准确的反映投资性房地产的市场价值及盈利能力。许多专家和学者认为，公允价值计量模式与成本计量模式是当代两种并驾齐驱的主要计量模式。但在我国当前形势下，虽然在某些情况下，投资性房地产的公允价值可以获得，但考虑到我国房地产市场还不够成熟、交易信息公开程度还不够高，因此，我国的投资性房地产会计只是适当地引入公允价值。同时，基于我国之前对公允价值应用所产生的一些会计欺诈现象，新会计准则对公允价值的应用更为谨慎。投资性房地产会计准则第十条规定：只有同时满足以下两个条件，才可以使用公允价值计量模式：“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得相同或相似房地产的市场价格及其相关信息，以便对投资性房地产公允价值作出合理的估计。”在公允价值计量模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
采用成本模式或公允价值模式选择的企业。确定公司的现金流的价值,体现在企业盈利能力和实际资产的核心值,而不是会计利润和账面价值。适当引入公允价值模式是在综合考虑投资性房地产特征和我国房地产市场状况的基础上所做出的决定，虽然和国际会计准则的公允价值有一定差异,但仍然是我国投资性房地产会计准则的一大突破。
2、投资性房地产后续计量模式
2.1.采用成本模式进行后续计量的相关内容
采用成本计量模式的应当对其所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产进行会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，因此，应当按照固定资产的规定，按期计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量按无形资产的有关规定进行后续计量，按期摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
采用成本模式对投资性房地产的后续计量，会计处理应当按照以下处理：投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销”科目；获取租金收入，计入“其他业务收入”；投资性房地产存在减值迹象，应提取减值准备，设“投资性房地产减值准备”科目。处置应按照实际收到的金额确认“其他业务收入”按其账面价值结转“其他业务成本”已计提折旧或摊销借记“投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销”科目；原已提减值准备的借记“投资性房地产减值准备”科目。
2.2采用公允价值模式进行后续计量的相关内容
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应该同时满足以下两个条件：“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为“其他业务收入”。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产一公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
2.3投资性房地产后续计量模式变更的相关规定
投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一旦确定，不得随意改变。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的，才允许从成本模式转为公允价值模式计量。并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
6、结论
新会计准则适应当前中国企业发展的需要,为企业的发展提供了重要机遇。但成本模式还是公允价值模式都有它们的优点和缺点: 成本计量模式减少企业的账面利润, 起到抵税效果,减少企业的现金支付,会计处理相对比较简单,容易理解,不受公允价值的变化,使得企业的资产状况和盈利能力相对稳定,不能很好地表达企业当前经营状况和未来的经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更及时、客观地反映市场的公允价值,提高企业的融资能力,但在不稳定的市场环境下将给企业带来风险损失,而且公平程度不容易控制,估值技术难度较大,很容易操纵利润,粉饰财务报表,误导会计信息使用者。所以企业应该谨慎,宜选用公允价值计量模式,不断提高公允价值计量模型,结合现实国家政策、经济和市场环境做出明智的选择。