摘要：房地产开发项目待项目符合清算条件时再清算，采用多退少补的管理办法，清算工作是整个税收征收管理的重要环节，是房地产开发项目清算涉税业务管理的终点。国家税务总局先后于2006年和2009年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目清算涉税业务管理工作。本文结合工程实例，重点分析了房地产企业清算涉税业务会计核算相关问题。
关键词：房地产企业；项目清算；涉税业务；会计处理
房地产开发与经营是关系国计民生的重要产业，是带动地方经济增长，保持经济繁荣的重要力量。项目公司的清算是房地产开发与经营的最后环节，既是企业自身对项目成果、经营状况进行清理和统筹的过程，又是税务机关了解企业经营、对纳税情况进行监督管理的重要手段。
1房地产企业清算涉税业务会计核算
房地产完工清算，是房地产税收管理一个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调整补抵外，企业所得 税与土地增值税均存在着补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，完工验收后，房地产的三大税种也有大量是做事后调整的工作。
房地产开发企业应对土地增值税清算问题事先要做好充分的准备，做到资料齐备、数据严密。包括对土地增值税的清算依据、清算条件、清算相关政策，做到心中有数；对与计税单位有关的收入、成本数据进行归集与计算；要按照税务机关的要求准备项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料等。
2房地产企业清算涉税业务会计核算案例分析
江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。
2.1营业税的会计核算
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800㎡×2200×5%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200㎡×3500×5%）。
2.2土地增值税的会计核算
根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，在实际工作中，，一般采用速算扣除法计算。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800×3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元×2%）。
2.3企业所得税的会计核算
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。
3房地产企业清算土地增值税会计核算技巧——“先关门再清”
甲房地产开发公司成立于2002年，投资人为赵某和陆某。经有权部门批准，甲公司准备在自有土地上开发50套住宅对外销售，每套住宅预计平均售价为60万元，预计销售总额为3000万元（60万元×50套），取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元，除相关税费以外的其他支出约为300万元（假定可在企业所得税税前扣除200万元）。在开始经营之前，甲公司对开发项目预计应负担的税费及收益进行了测算（计算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本之和的10%计算，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，除开发产品外，甲公司其他资产和负债不存在潜在的增值或减值，假设不考虑个人所得税）：
应缴营业税：3000×5%＝150万元。
应缴城市维护建设税和教育费附加：150×(7%＋3%)＝15万元。
应缴印花税：3000×0.05%＝1.5万元。
应缴土地增值税：扣除项目金额：1600×(1＋20%＋10%)＋150＋15＝2245万元；
增值额：3000－2245＝755万元；
增值率：755÷2245×100%＝34%；
应缴土地增值税：755×30%＝226.5万元。
应缴企业所得税：(3000－1600－200－150－15－1.5－226.5)×33%＝266.31万元。
应缴税费合计：150＋15＋1.5＋226.5＋266.31＝659.31万元。
股东收益约为：3000－1600－300－659.31＝440.69万元。
考虑到甲公司房产开发规模较小，且经营范围较为单一，甲公司以避开开发产品销售环节产生的高税负为主要目的，分三步实施了房地产开发销售：
第一步：将甲公司性质变更为一家工业企业，将开发项目立项改为职工宿舍。
第二步：在开发过程中，甲公司先寻找48名买房人，让他们根据所要购买的房屋缴足房款，然后按法定程序将48人吸收为公司股东。
第三步：待房屋完工后，甲公司随即关闭清算，同时将48套住宅分配给新加入的48名股东，其余两套住宅，以及企业的其他资产和负债归原股东赵某和陆某所有。
按此方案实施后，甲公司在存续期间未发生销售房地产行为，因此不涉及相关税费。甲公司关闭清算环节涉及的相关税费及股东收益分析如下：
（1）营业税对于公司清算后，公司房地产转移给股东是否应当征收销售不动产营业税问题，按政策规定不需要征收营业税
（2）土地增值税甲公司在清算环节将房地产归还给股东时并未取得收入，而且在实践中，税务机关对清算环节几乎从未征过土地增值税，因此，对甲公司的清算环节不应当征收土地增值税。
（3）甲公司清算时，因开发产品的变现价值高于账面价值，而应负担的清算所得税约为：（3000－1600－200）×33%＝396万元。
（4）股东收益约为：3000－1600－300－396＝704万元。
由此可见，按此筹划方案实施后，将会使甲公司税费负担下降263.31万元(659.31－396)，同时使股东收益增加263.31万元(704－440.69)。需要说明的是，甲公司增资扩股时，开发产品的潜在增值属于甲公司原股东，新增的48名股东只能取得与初始投资价值相当的房屋。截至2004年底，甲公司按上述筹划方案操作结束，并关闭清算。由于当地主管税务机关对清算环节相关税收缺乏监管，甲公司最终注销时，未申报缴纳所得税。
“关门捉贼”，是指对弱小的敌军要采取四面包围、聚而歼之的谋略。如果让敌人得以脱逃，情况就会十分复杂。在本案例中，如果甲公司以开发产品的形式直接对外销售，那么会产生较高的税负。如果按上述筹划方案采取先让公司“关门”，再在股东内部清算分配的策略，那么就可以避开高税负环节。
对于清算环节，税收政策在所得税方面有较为明确的规定，但是对营业税和土地增值税方面尚无明确规定。事实上，目前主管税务机关对清算环节的相关税费如何征收确实缺乏监管，造成了大量税收流失。上述筹划思路一方面给纳税人提供了一种转移不动产所有权的参考方案，另一方面也提醒财税部门要进一步完善清算环节的相关税收政策。
4结束语
近年来，我国经济快速发展，税收日益增长，应强化税收征收管理，特别是要加强房地产开发项目土地增值税清算，清算工作是我们现在征管工作中较难的一个新课题，需要我们对具体工作中的重点和难点不断的探索，正确引导我们征管工作的开展，力争为纳税人提供一个公平公正的纳税环境，发挥税收调节作用，促进经济协调发展。
参考文献
[1] 苏静.涉税鉴证业务浅析[J].河南财政税务高等专科学校学报,2007,(4).
[2] 中国注册会计师协会.《税法》[M]. 经济科学出版社. 2010
[3] 李大成.《高级财务会计》[M]. 中国财政经济出版社版. 2008(4)
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