商业银行房地产信贷的风险识别与防范

1 绪论
1.1 问题的提出
1.1.1 研究背景
近几年来，在知识和技术进步的推动下，我国房地产行业得到迅猛发展，这对整个国民经济的提高和社会的发展起着越来越重要的作用。房地产市场消费已逐步成为市场经济的增长点和消费的热点，房地产产业已成为我国国民经济中的支柱产业之一。房地产的本质属性决定其行业是一个典型的资金密集型行业，资金方面的大力支持是其生存和发展的基础。目前，我国资本市场的发展尚不完善，面对这一不完善融资渠道，房地产发展所需资金不得不转向商业银行的信贷业务，这样商业银行对房地产企业提供的信贷业务便自然成为维持其稳步发展的支柱。这也使得整个房地产行业融资结构出现单一化现状，即集中于商业银行单一渠道。另外，房地产行业的高投资、高回报的特征也决定了该行业与生俱来的高风险性和易波动性。知识和技术的进步使我们进入知识经济时代，知识经济使得房地产企业未来的不确定性增加。一旦房地产市场发生动荡、企业经营出现问题等状况都会影响企业的发展，更甚迫使企业破产。房地产企业的这一风险性将使商业银行前期信贷得不到偿还，最终表现是房地产企业风险转嫁给商业银行。因此，商业银行的房地产放贷得不到及时偿还使银行不良贷款率居高不下，回收贷款利息出现困难使得银行盈利能力低下。可见，在我国商业银行房地产信货业务开展的同时，也潜伏着不少银行信货风险。
促使商业银行信贷经营风险产生的主要原因是由于银行对信贷风险识别不利、对风险的管理薄弱以及金融体系不完善等造成的。商业银行信贷经营风险轻则迫使银行倒闭，使国内市场产生金融恐慌；重则引发金融危机，更甚危机波及全球。史有前例：墨西哥金融危机（1994年）、亚洲金融危机（1997年）、俄罗斯金融危机（1998年）、巴西金融危机（1998——1999年）、阿根廷金融危机（2002年）以及2008年爆发于美国的次贷危机。这些金融危机产生的影响都曾波及实体经济，并向全球蔓延。
鉴于上述情况，在面临着2008年美国次贷危机带来的复杂余波影响下，作为房地产行业的信贷源商业银行，当务之急是认真分析研究房地产市场的房展现状，识别房地产信贷存在的潜在风险，在确保我国房地产行业协调、健康发展的基础上合理加强房地产信贷管理，切实防范房地产信贷风险。我国银监会于2010年6月发布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》中也认识到我国商业银行房地信贷业务中确实存在着风险，并呈现上升趋势。国务院办公厅于2011年1月颁布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“国八条”），也拉开了政府在全国范围内严格控制房地产信贷业务。其后出台的限贷、限购措施以及“国五条”政策的实施都成为了政府对房地产行业进行综合整治的有力武器。在如此趋紧的房地产信贷调控政策下，房地产市场呈现了“持续收紧、紧中有松”的现象。
目前，房地产贷款已被商业银行列为信贷风险的代名词，银行监管部门也不断要求我国商业银行业对这类贷款的安全性加强重视，并强化监管力度。随着金融深化的进程加快，银行间争夺信贷客户的现象也日渐激烈。商业银行开展房地产信贷业务将给银行带来高额收益（包括个人购房按揭、企业信贷利息以及信贷保证金等等），使得各商业银行都不想放弃房地产信贷这块“香饽饽”。另外，房地产市场发展每一环节都离不开银行信贷资金的支持，致使银行贷款自始至终参与房地产的开发。商业银行的密切参与房地产开发，使房地产行业的高风险、不稳定性开始反扑到银行业，这给商业银行的风险管理带来严峻的挑战。因此，深入地研究我国商业银行的房地产信贷风险以及加强对信贷风险的管理有着重要意义，这不仅是银行自身发展的需要，更是金融稳定、社会稳定和发展的基础。
1.1.2 研究目的和意义
本文选题主要从房地产业融资角度研究对我国商业银行信贷风险的识别和防范，其目的体现在：一方面，加深人们对我国房地产市场发展和商业银行信贷方面的认识，明晰次贷危机后我国商业银行房地产信贷业务仍潜伏着风险；另一方面，在总结现有信贷风险识别经验基础上，尝试构建商业银行信贷风险识别新框架，目的是为商业银行今后经营信贷业务时对风险的识别和管理提供可靠经验证据；最后，通过提出的风险防范建议完善我国金融市场尚存不足。
我国房地产市场正处于房价快速上涨、低利率且流动性过剩以及资产价格泡沫化程度严重阶段，并且我国商业银行对房地产信贷业务存在的潜在风险认识不够重视，以及没有清晰看到风险对经济的破坏性和对金融体系的冲击危害。鉴于上述现状，通过本研究，将对今后商业银行房地产信贷风险的识别和防范的完善兼具理论意义与实践意义。
（一）理论意义：本文首先对房地产企业的融资进行相关概述，进而提出商业银行对房地产企业开展的信贷业务存在着风险，并对房地产信贷风险及风险识别做了概念界定。然后，分析我国房地产的发展以及商业银行信贷的相关调整，发现房地产发展与银行信贷存在的密切联系。最后，通过案例分析发现市场环境、房产企业和商业银行自身三层面多角度都影响房地产信贷风险的产生。所得结论是对现有文献研究的补充，从而进一步丰富和充实了相关理论研究。
（二）实践意义：一直以来，国内的商业银行对信贷风险的识别评估大都依靠财务指标分析法，其方法是借助历史企业财务数据分析企业信贷的安全性，存在局限性。本文在总结国内外学者研究成果的基础上，试图从财务指标和非财务指标分析建立信贷风险识别新框架，以此来完善现有方法的不足。将现实房地产信贷案例引入新框架来实证分析风险是否存在，这对商业银行在给予房地产信贷业务时识别风险与防范风险具有普遍实践价值。
1.1.3 研究内容和方法
（一）研究内容
本文将从以下6部分展开文章的研究：
第1部分为绪论。主要对文章的研究背景、研究目的和意义、研究内容和方法作详细介绍，最后对国内外商业银行房地产信贷风险相关研究进行文献综述。
第2部分是相关理论概述。主要对房地产企业融资、房地产信贷风险、房地产信贷风险识别等相关概念进行界定，并提出本文的理论研究基础，其理论研究基础包括企业融资理论、金融不稳定假说和信息不对称理论。
第3部分是我国房地产发展与商业银行信贷政策变迁的关系。对房地产市场发展和银行信贷政策变迁情况进行总结归纳，包括我国房地产市场发展历程、现状及呈现的特点；我国商业银行信贷政策的相关分析。最后，总结分析房地产市场的发展与商业银行信贷政策变迁之间的密切关系。
第4部分是我国商业银行信贷风险的识别。首先，借助青岛市某房地产企业信贷案例分析房地产信贷风险的成因；其次，比较分析国内外商业银行对于房地产信贷风险识别的方法，总结我国现有方法的欠缺；最后，从市场环境、商业银行自身和房地产企业三层次多方面构建风险识别新框架。
第5部分是案例分析识别商业银行房地产信贷风险。首先，介绍案例相关信息；其次，基于构建的新框架分析案例房产企业信贷存在风险；最后，总结案例给予我们的启示。
第6部分是结论与防范措施。首先，总结风险识别研究结论；其次，从维持房地产市场的有序发展、完善商业银行风险防范体系和强化房地产企业的治理机制三方面提出防范风险的相关政策建议；最后，总结本研究的创新点和研究不足。
6.1 研究结论
综合本文研究结果，笔者发现：我国房地产市场发展现状使得商业银行房地产信贷存在风险，该风险不仅影响房地产企业的发展，给信贷银行带来的危害甚至更大，更甚者能引起金融危机的爆发。由此可见，商业银行对信贷风险的识别有至关重要的作用。商业银行房地产信贷风险产生的动因可概括为受房地产市场环境、商业银行风险管理体系建设和房地产企业管理机制三个层次多个方面的影响。从风险根源识别风险可以将其扼杀在萌发时期。
由于我国商业银行信贷风险识别方法主要以财务要素分析或具体法律条文为主，而忽略了从信贷业务所处的市场环境、信贷企业管理机制以及商业银行自身风险管理效果等非财务要素的分析。于是本文试图构建商业银行房地产识别新框架，实现非财务要素分析与财务要素分析的结合，从更多角度分析识别信贷风险。
因此，本文研究结论为：在商业银行识别房地产信贷风险时，在量化的财务要素指标对分析不起作用情况下，通过非财务要素仍能对风险识别作出客观合理的判断。即当商业银行以往信贷风险识别分析方法已不能满足时代变迁的需求时，商业银行房地产信贷风险识别方法可以向本文提出的风险识别新框架靠拢。
6.2 规避我国商业银行房地产信贷风险的政策建议
6.2.1 维持房地产市场的有序发展
1．增强政府对房地产市场的宏观调控
回顾美国次贷危机，房地产市场风险发生在经济快速增长时期。政府作为市场经济宏观调控的主要机构要密切关注宏观经济走势和变化。针对房地产市场，国家政府应加强对市场中各种宏观经济因素的不确定性进行分析，尤其要高度重视经济快速增长时期。政府对房地产市场的宏观调控主要包括项目开发用地的供需调控、信贷利率调控以及市场房屋供需调控等。
项目开发用地的供需调控工作中，国家法律机关应颁布实施立法制度，对于投机炒卖土地的企业或个人严惩不怠；对于房地产信贷利率调控工作，国家中央人民银行应全面准确、及时地收集房地产市场变动信息，在对市场现状进行分析的基础上调整信贷利率，并颁布适合房地产企业发展的信贷政策；市场房屋供需调控工作重点主要是降低市场房屋库存量，来动房屋疲软地区的需求，最终实现房屋价格处于供需平衡曲线的最佳位置。
政府采取具有前瞻性和科学合理性的房地产市场宏观调控手段，可以改善房地产市场环境，可以促进房地产企业稳定、健康、有序地发展，进而可以防范房地产泡沫的产生。
2．建立完善的房地产金融市场，拓宽融资渠道
相比美国房地产金融市场而言，我国房地产金融市场建设仍处于初级阶段，其市场化程度不高，市场的自身调整功能和运行的机制尚不完善，并且房地产金融市场长期以来一直受政府的干预，致使融资渠道单一狭窄。因此，为了使中国能够拥有一个像发达国家那样的高效、完善的房地产金融市场，国家应加强房地产金融市场的基础建设，克服制约金融市场发展的体制性、机制性问题，以此来提高房地产金融市场的整体竞争力和运行效率。另外，还要建立房地产金融市场的良性发展长效机制，以此来规范地方财政与房地产企业的关系，规范金融市场及房地产融资机制等。只有建立完善的房地产金融市场，才能为房地产企业的持续健康稳定发展提供融资途径。