论我国不动产物权变动登记的性质

第1章  导论
      随着我国城市化进程的加快和西部开发、中部崛起、长三角、珠三角联动发展、环渤海湾经济圈升温、东北老工业基地的改造等一系列国家发展战略的实施和推进，我国建筑和房地产行业的发展被注入了前所未有的投资来源和发展动力。可以说，房地产业已成为一个地方的支柱产业，成为我国经济发展的重要驱动力。
房地产经济越是发展，随之而来的法律问题也就层出不穷。社会上曾经轰动一时的“房姐”龚爱爱事件，以及现在房价过高造成恐慌等，都是我国房地产经济发展带来的负面后果。除此之外，发生在河南省焦作市的著名房产纠纷案，还上演过“一个纠纷、两种诉讼、三级法院、十年审理、十八份判决”的闹剧，受到了人们的极大重视。 这正是登记性质不明确所带来的典型问题。在正常的房地产交易过程中，登记是必不可少的一个环节，在现实生活中由于登记机关错误登记、以及当事人虚报情况引发的各类案件也是屡见不鲜。对于此类问题，我国现今对不动产物权变动登记性质认识的模糊所导致的房产登记制度上存在的缺陷不可以说不是原因之一。
1.1 论文写作的意义及目的
1.1.1 写作意义
学术界对不动产物权变动登记性质存在如此争议，关键在于不动产物权变动登记性质的确定不仅有极大的现实意义，而且在理论和制度的建设上也有着重要的积极作用。首先，众所周知，统一不动产登记机关以及《不动产登记法》的出台，已经成为理论界与实务界的共同目标。而不动产物权变动登记性质的确定，也直接影响着不动产登记机关的统一和确定、不动产登记申请人与登记机关的权利、义务的确定，以及对于不动产登记机关错误登记责任问题的解决和错误登记救济方式问题的确定等，最终可以为统一不动产登记机关如何建立、应有什么样的权利义务以及对我国不动产登记制度的完善提出理论性的指导建议；而且本文将通过研究探讨，最终将明确不动产物权变动登记的私法性质，说明我国不动产物权变动登记属于私法性的理论依据，从立法者的角度提出我国应当建立私法性质的不动产物权登记制度，这无疑对我国的《不动产登记法》的出台有一定的制度贡献意义。
其次，从现实意义上来看，通过对不动产物权变动登记的性质的研究确定，有助于指导我国建立统一不动产登记机构和不动产统一登记制度。而我国建立统一不动产登记机构之后，就可以改变之前因登记机构不统一造成信息分散、登记结果不易查询、数据不统一、或者登记结果重复等问题。一旦统一的不动产登记机构确定，上述问题得以解决，我国的不动产登记效率可以提高，而且不动产登记的公信力也可以得到保障。同时，不动产统登记制度产生的原因就在于，其可以对不动产物权的变动进行公示，从而保障交易安全和不动产物权人的权利。而从现实的宏观经济环境来看，作为物权公示重要方式的不动产登记制度，可以在市场交易中起到明晰产权、规范不动产交易秩序和维护交易安全等重要作用，其为现代市场经济的发展作出突出贡献。
1.1.2 写作目的
物权变动必须以一定的公示方式表现出来以确保交易安全，具体到不动产，即为不动产登记制度。而明确不动产物权登记行为的性质，直接影响着我国不动产统一登记制度的建立和完善。本文旨在讨论不动产登记性质以及登记制度的相关问题，并且想要通过对不动产物权变动登记的相关法律规定以及实践中存在的相关的登记性质模糊问题的研究分析，对不动产物权变动登记进行定性，明确我国不动产物权变动登记的性质和我国不动产物权变动登记的法律效果和法律责任，最终达到建立和完善我国不动产物权变动登记的相关制度的目的。
1.2 我国对不动产物权变动登记性质的研究现状
目前，我国相关的物权立法中已经对不动产物权变动登记做出了相应的规定。比如说，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中关于不动产登记的一节，就分别规定了办理不动产登记的机构以及登记机构应当履行的职责、登记机构以及登记申请人的权利与义务、错误登记的赔偿责任等内容。除此之外，我国的《土地登记办法》和《房屋登记办法》也有相关内容的进一步明确的规定。
对于不动产物权变动登记的性质，在学术界也是见仁见智。梁慧星教授认为:“不动产登记在本质上是国家证明行为,而不是批准行为。” 而王利明教授在《物权法论》中写道：“不可否认，登记由行政机构实施，具有一定的行政性质，且可以通过行政诉讼对有关权利人进行保护。但登记行为在法律效果上主要还是发生物权变动的公示效果，是一种民事行为，因为当事人办理不动产物权变动登记，并不需要政府的审批和核准，而是将物权变动的事实对外公开。” 李开国教授则认为不动产登记是一种行政行为，它体现的是国家对不动产物权变动登记过程中所涉及的各种法律关系的干预，而干预的目的在于确定各种不动产物权的归属，依法保护物权人的合法权益。” 除了各个学者的观点不同之外，在学术界，关于不动产物权变动登记的性质还存在着不同的学说：包括公法性质说、私法性质说以及证明行为说。
其中，支持公法性质说的学者认为从我国不动产登记的现状来看,不动产登记由专门行政管理机关进行，只有在不动产的行政主管机关对所管理的不动产进行登记之后，不动产或不动产权利才能发生变动。 这种登记的现状往往给人造成错觉,即不动产权利的变动，尚须行政主管机关的认可，登记行为被看作是一种行政管理行为，目前这种观点成为学界和实务界的通说。 而认为不动产物权变动登记的性质是私法性的学者王洪亮认为，登记效力之发生完全在于登记之意思表示，如果脱离申请人意思表示登记则难以发生效力，登记行为在本质上是一种事实行为，登记并不能赋予任何人权利。从登记的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。 最后，持证明行为说观点的梁慧星教授认为，不动产登记在本质上是国家证明行为,而不是批准行为。
1.3 论文的结构
本论文主要分为六个部分，其中：
第一部分，对我国不动产物权变动登记制度的产生与发展进行概述，主要包括我国不动产物权变动登记的缘起、我国不动产物权变动登记制度的演变与发展、现行有效的物权变动登记制度及规范概述以及权力性与义务性分析归纳、学界关于物权变动登记性质的代表性观点、我国物权变动登记性质研究的问题。
第二部分为我国不动产物权变动登记的行政性表象及其问题，主要包括我国不动产物权变动登记的行政性现象概述、现行法律规定的不动产物权变动登记机关的权利、权力和义务及其功能与属性分析、不动产物权变动登记机关的审查义务抑或监管权力辨析、不动产物权变动登记机关对违法登记的处理权及其属性。
第三部分为我国物权变动登记的法律效果与法律责任，主要包括我国不动产物权变动登记申请、登记受理与审查、登记完成的法律效果与法律责任、我国不动产物权变动登记的法律效果与法律责任的行政倾向性分析以及法律效果与法律责任现状所凸显的理论问题。
第四部分为我国不动产物权变动登记的定性分析。将不动产物权变动登记与工商登记进行比较得出不动产物权变动登记为私法属性，并且其为私法性的理论根据以及现实根据，包括不动产物权变动登记的动因、不动产物权变动登记制度设计的应然效果、价值目标、法理根据以及民事诉讼的救济方式。
第五部分着重介绍了我国不动产物权变动登记私法性确定的意义，包括对理论体系建设的建设作用和对制度建设的指导功能。
1.4 论文的研究方法
1.4.1 文献研究法
文章对梁慧星、王利明、吴春岐、孟勤国等多位专家学者的观点都进行了陈述、梳理和分析，以便为理论建议的提出奠定坚实的基础。
1.4.2 案例分析法
文章将引入实际案例，通过对案例的分析，来说明我国不动产物权变动登记在法律效果和法律责任方面存在的突出理论问题，而这些问题的解决应当以明确不动产物权变动登记的性质为前提。
1.5 创新之处
    首先，在对我国不动产物权变动登记的相关法律规定、我国不动产物权变动行政性表象进行分析的基础上，对我国物权法中不动产物权变动登记进行定性，从而明确登记机关与登记申请人的权利义务和登记的法律责任与法律效果。其次，通过对现行立法进行实证分析，对我国不动产物权变动登记的性质进行探讨，为从理论上界定不动产登记审查的性质提供研究结论。

第2章  我国不动产物权变动登记制度的产生与发展概述  
    不动产物权变动登记，是不动产物权变动的法定公示手段，又称“不动产登记”，指经过不动产物权人申请，负责不动产登记的国家专职部门将有关登记申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的行为。 换言之，不动产物权变动登记是指不动产登记机关根据不动产登记申请人的申请对不动产物权的设立、变更、转让和消灭等，依据法定的程序记载于不动产登记薄中，并且使该不动产登记薄能够供不特定的第三人查阅。 登记在性质上来说是一种公示的方法，而且对不动产物权变动进行登记，不仅有利于确定权利的归属从而促进社会稳定，而且有利于较低交易成本、维护交易秩序从而提高交易的效率性和安全性，可以说不动产物权变动登记的产生，对物权变动理论甚至说对于民法理论都有突破性的贡献。
2.1 我国不动产物权变动登记的缘起   
自古以来，为了保障交易的公平和效率，物权的变动必须予以公示。在古代社会，对于所有权的移转主要采用交付的方式来判定，在罗马法时代就已经相当注重转移或者交付的形式，但是对于不动产来说，交付这种公示的方式很难符合其权利转移的要求。于是，在日耳曼法时代对交付制度进行了进一步的完善，即：要求当事人在出让土地的所有权时，要在证人面前缔结让与契约而且要作出将要让与的表象行为，让与的真正完成要满足让与合意与交付行为同时存在的条件。 从此就开始形成以文书代替象征物的交付形式，这种形式仅仅要求将记载了当事人让与合意的文书交付，而无需将真实的物进行交付便可以完成交付行为。现代的登记制度就是由此发展而起来的。 近代法上，由于担保物权，尤其是抵押权的发达，采用公示原则，以调和债权人之间的利益，同时充分利用不动产的担保价值，显得尤为必要“登记制度”就是在这一背景下应运而生的。
在现在社会之所以还要完善和发展不动产物权变动登记制度，正是因为登记对于不动产物权变动有着不可替代的功能，而这些功能也正是催生不动产物权变动登记的原因和动力之所在。首先，将不动产物权的变动进行登记，可以确定不动产物权的归属。登记实质上是赋予物权变动以一定的权利外观，登记记载的权利人实际上就是在法律上确认物权的归属主体。其次，物权变动之所以需要公示，登记制度之所以会出现，都是人们为了追求交易的效率与安全，维护交易秩序。不动产物权变动在现实生活中即表现为不动产交易，那么为了交易的正常进行，防止物权转移中的欺诈行为以及信息不对称问题，就必须使交易双方对权利归属以及相关信息有准确的认识，而登记公示制度可以帮助交易双方了解客体的相关情况和信息。再次，进行不动产物权变动登记是国家宏观管理和依法征税的需要。不动产登记制度不仅是国家对宏观经济进行调控的手段，而且是国家对房产交易进行征税的有效凭据。 不动产的存在不仅可以作为一种个人财产权利，在交易过程中需要纳税，而且它也应当被作为一种社会资源来对待，因为其涉及到一个国家的社会利益和生存环境以及生态平衡等重要问题。通过登记，国家可以对不动产交易进行监控，制裁交易过程中的不法行为，发挥国家对不动产交易市场的宏观调控能力，从而维护整个社会利益。
如前所述，不动产物权变动登记的私法性决定了不动产错误登记法律责任的私法性。 明确了错误登记责任的私法性，有助于明确错误登记的归责原则。因为私法性的责任的归责原则，主要包括过错责任原则、无过错责任原则以及公平责任原则，所以当明确登记错误责任私法性质之后，其归责原则的选择范围就缩小为此三种，明确其归责原则就更加容易。对于错误登记归责原则问题，物权法制定过程中的专家建议稿几乎都愿意选择过错责任的归责原则，正如在王利明主持起草的《中国物权法草案建议稿》中，明确规定了给当事人造成重大损害后，受害人有权要求赔偿的几种情形，其中包括重大过失造成错误、无故拖延登记以及无故拒绝查询。 但是，根据我国物权法21条的规定，登记机关要进行赔偿的错误登记，不仅包括登记机关自身原因造成的错误，还包括由于登记申请人提供虚假证明材料而造成的错误，看上去似乎是采用不论登记机关自身是否有错误都应当承担责任的无过错责任原则。而采取这种无过错责任的规则原则固然对于保护处于弱势地位的当事人有很好的作用，但是其无形中会增加登记机关的负累，甚至会使登记机关诉累缠身而无法进行正常的登记服务，最终导致登记不能顺利完成，使不动产物权人的权利受到损害。所以当下并不适合采取无过错责任原则，而过错责任原则既是普遍存在和多数地区所采用的就有它被采用的道理。若是担心信息不对称问题造成受害人的举证困难，则可以采用过错责任中的举证责任倒置来克服这一缺陷。
除此之外，因为责任的性质得以确定，所以因登记产生的责任的承担方式以及责任形式、甚至是追究责任的方式等问题也都可以迎刃而解，而这些问题的解决可以对我国不动产错误登记责任赔偿制度的完善产生非常大的指导作用。