【管理学论文】浅谈物业管理成本控制现状与方法

【摘要】：改革开放以来，我国的社会经济得到不断的发展，人们的物质生活水平不断提高，对物业管理的要求也越来越高，相应地促进了物业管理的快速发展，同时，近几年随着我国的房地产行业的迅速发展，也促进了物业管理行业的全面、系统的发展。但，随着外资企业对我国物业管理行业的不断渗入，各物业管理企业之间的竞争变得日益激烈。目前，我国各个物业管理企业面临的一个非常严峻的问题就是，管理成本越来越高，收益却不见其增，因此，物业管理成本的控制在企业的管理中非常的重要。因此，为了化解物业管理企业中的经营的压力，在日益激烈的市场竞争中占据有利的地位，并且能够立于不败之地，就必须对物业管理的成本控制现状加以分析，并探究出有效的途径对其进行解决。本文主要论述的就是物业管理成本的控制现状以及尝试探究了如何加强物业企业的成本管理。

【关键词】：物业管理；成本控制；现状与方法

1.引言

实现不加大企业的管理成本和不增加业主负担的情况下，保证物业管理企业的可持续发展是每一个渴望发展的物业管理企业的目标。成本的控制是企业在经营管理的过程中的一个十分重要的因素。通常来说，一个企业所具有的较大的优势就是在于最大程度地对成本进行有效的控制。一般而言，企业的成本费用是指全部用于生产的费用，也就是包括企业在生产经营时的各种耗费。但是，目前我国的物业企业面临一个非常严峻的问题就是管理成本越来越高，严重威胁企业的可持续发展。因此，有效的控制物业的管理成本，对物业行业提高投资收益以及使其能够在日益激烈的行业竞争中立于不败之地等十分重要。

2.物业管理成本概述

根据与客户签订的物业管理服务合同对小区内的房屋以及各项配套的公共设施、产地等进行日常的维修与维护，同时保证小区内的环境质量、对小区内的秩序进行有效地维护等是物业管理企业的主要工作。

物业管理的成本就是在物业管理公司在给社区提供各种物业服务时产生的各种费用。这些费用主要包括对物业维修时所用的机器的费用、维修用的材料的费用以及支付的劳动力的费用等方面。物业管理企业的生产费用也就是物业企业的一定的时期内发生的并用货币表现出来的生产费用。物业企业的管理成本可以根据不同的标准将其划分为不同的类别。通常情况下，物业管理企业的管理成本主要有对管理人员以及服务人员的工资的发放、福利费、公共设施的日常的维修与维护的费用、社区内绿化的管理费用、为保证社区内的环境质量的花费、社区内保安的费用、社区民众的文化活动的费用以及物业单位固定的资产折旧费和法定的税费等。另外，物业管理的成本从物业管理企业的工作内容能够得知，它的特点是点多、面广、线长。对于不同的社区，同一个物业管理企业的物业类型不同，那是因为不同的社区，大小不一、新旧程度不同，而且，不同社区的客户要求也不尽相同，另外，其收费标准也不一样，物业管理企业的日常事物繁多，导致了物业管理企业对成本的控制难度很大，而且对实行统一的管理标准也非常难。

3.物业管理的成本控制现状

物业管理企业在经营管理时的成本是包括很多方面的，为了减少企业的管理成本，提高投资及经济效益，就必须对我国的物业管理的成本控制的现状进行分析，进而有针对性的提出各种合理有效的措施，促进物业管理企业的健康以及可持续发展。

3.1设备管理成本高

在物业的管理中，各项成本中弹性最大，变化也最大的成本就是设备的管理成本。一般而言，设备的管理成本主要包括设备的运行、维修以及养护等所需要的成本。物业管理企业在经营时，要在注意设备的正常运行的同时，也要特别对设备的维修以及养护等进行关注，重点关注设备的维修与养护，但也要对设备在运行时职工合理的维修计划，做好每个月对设备进行维修和养护的计划与工作，同时做好设备运行的情况和控制。在设备的运行中，对设备进行定期的养护是一种及其省钱的的管理方法，保证设备的正常运行是物业管理的一个重要的思想。在对设备进行管理时，要定期的进行养护，避免设备产生较大的问题，同时，可以指定一些支出指标来控制设备的管理成本。

3.2公共办公成本及其问题

物业管理企业通过采取一系列的措施机制，例如转变采购机制，把原来的自己购买相关配置转变成统一的由经理办公室进行购买、管理以及发放，从最大程度上避免浪费情况的发生。另外，可以采取一定的奖惩机制，培养职工的节约意识，并使其养成良好的习惯，从而减少物业管理企业中的公共办公成本的支出，对物业管理的成本进行有效地控制。通常情况下，物业管理企业会在追求适当的成本的同时提高物业管理的服务质量，但是会造成相当大的成本，这样就造成了只有物业管理的服务质量的改善并没有造成服务管理的改善，总之会对其造成物业企业的管理缺乏整体性的改善等问题。

3.3社区配套设施不完备且管理难度大

随着我国改革开放的不断深入，我国的房地产事业也得到了较为迅猛的发展，物业管理企业也逐渐得到发展，但是也存在社区内的配套设施不完备的问题。有些社区在建设的早期对日常的物业管理缺少规划，致使社区内的配套设备不完善，对客户的各种硬性需要也难以满足。比如说有些社区的机动车位少以及绿化的面积也少等一系列基础设施问题，从而对社区配套设备的管理难度加大，进而增加了物业管理的成本。

3.4管理方式简单

目前，我国的大多数的物业管理企业都存在管理方式简单的问题，因为它们提供的是一种比较粗放式的服务，其管理服务水平低下，管理中采用的大多都是人工手段，由此会产生很多的人力以及物力，另一方面，随着我国社会生活水平的不断提高，劳动力的成本也随着人们生活水平的提高而提高，而且客户的需求也变得越来越高，从而致使了物业管理企业的成本增加。

4.加强物业企业成本管理的措施

物业管理企业的服务属于第三产业，是服务性质的产业，我国的物业管理经常会受到各种因素的影响，从而造成物业管理成本的增加等问题。由于管理成本的不断增加，对我国物业管理企业的长期稳定、快速的发展产生极其不利的影响。因此，要对物业企业的成本进行有效的管理。

4.1加强人力资源管理，降低人力资本的支出

加强人力资源的管理，在物业企业的服务管理中加强对现代科技的运用，从而减少对人力资源的使用，降低人力资本的输出，提高劳动生产率。加强人力资源的管理就要对物业企业的员工的政治、文化、技术等方面的素质进行强化，同时在物业的服务过程中，加大科技的投入力度；还要对物业企业的内部加强管理，发挥科学技术的作用，并对企业员工进行精兵减制；加大对企业员工的管理力度，建立健全劳动管理的制度，提高劳动的效率和质量；合理的使用劳动力并适时对其进行调配。总之，加强人力资源的管理，充分地发挥人力资源的作用并科学的调配劳动力，同时发挥科学技术是第一生产力的作用，从而最大限度地降低物业企业对人力资源的支出，提高物业企业的管理水平以及盈利水平。

4.2控制作业成本

目前，我国的物业管理企业的管理方式比较简单，一般情况下，企业对成本的控制也很简单。每个物业管理服务的项目都受不同因素的影响和制约，比如说受到不同地域文化的影响，不同的合作方的不同的要求等，因此每个项目都有其不同于其他项目的方法。作业的成本控制不是以各个项目为核算的对象，而是以作业为核算的对象的，因此，有利于从整体上对作业或者员工工作的成本进行有效地控制。对作业的成本进行有效地控制，一方面有利于物业管理企业加强对业主的服务水平，形成一种把业主作为工作的中心的管理思想，而评价成本管理水平的标准则是资源的消耗是否对业主价值的增值造成影响，另一方面，有利于物业管理企业加强对管理成本的控制，提高物业企业的成本效益。

4.3采用多元化的经营模式

物业管理企业的利润往往很小，为了提高企业的盈利水平，降低物业企业的管理成本，除了企业最基本的服务项目之外，也可以让企业利用自身的有利之处，与其他和物业管理行业有着紧密联系的行业加强合作，采用多元化的经营模式，从而达到降低企业管理成本的目的，提高企业的盈利水平。多元化经营是一种合理有效的方法，因为它既能为企业提供更高的利润，而且还能给业主提供更好的服务。

5.结束语

随着我国的改革开放的不断深入，房地产业的不断发展，我国的物业管理企业迅速发展起来。但仍然存在各种问题需要我们不断地进行探索，并寻找合理有效的方法加以解决。我国的物业管理企业是一个以服务为宗旨，以经营为手段的综合性的盈利组织。总之，我国的物业管理企业要在秉承以人为本的思想理念的同时，对企业的管理成本进行有效的控制，从而提高经济效益，促进物业管理企业的长期稳定以及可持续的发展。