物业小区管理规约的法律问题探析

摘 要:随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民住房制度也不断进行了改革，并逐步进入了商品化时代。从20世纪90年代开始，我国城市中住宅产权的体制发生了重大的变化，房子不再是公家给的了，小区成为了大中型城市居民住房的主导，人们纷纷从单位的单元房走了出来，住进了小区，成为了社会人，而不是传统意义上的单位人，邻居也不再像以前那样，是一个单位的了，见面不认识也不再是什么夸张的表述。正是因为小区是由形形色色的社会人组成的，因而矛盾和冲突始终存在，小区的管理自然成为了一个大问题。为了规范物业小区内的人的行为及其财产，管理规约因此应运而生。
建立在具有私法自治性质的物业管理这一关系上的管理规约，是建筑物区分所有权人表达其意思自治的客观载体，管理规约是物业小区管理手段和内容的重点，是区分所有建筑物管理的根本。管理规约把强制性的物权法规范转换成为了区分所有权人自愿遵守的自治规则，以自治规则的形式对建筑物区分所有权的物权关系进行了规定。小区日常管理的方方面面都离不开管理规约。文章的第一部分分析了管理规约的内涵和法律性质，认为将管理规约的性质定性为自治规则是毫无疑问的，这样能将管理规约的积极作用更好地发挥。第二部分关于对于管理规约订立、修改和废止，笔者认为应当借鉴《宪法》关于宪法制定和修改以及《公司法》关于公司章程修改和废止的规定，从严规定。第三部分是管理规约的内容，总的来说以小区的实际情况而制定最为合适。第四部分阐述了管理规约对于物业小区内的人和物都有一定的约束力。第五部分表明对于违反管理规约的个人或者组织，理论上应当从严处罚，但介于我国的实际情况，剥夺区分所有权等强制措施并不适用，而给予业主自治组织一定程度的，与其权利相匹配的强制力才能保障管理规约的有效实施。对于这几个部分，学者的著作和论文大多是都是简单的对比较法进行梳理，然后得出结论。本文旨在对现有的法律规定进行解释，适当借鉴比较法的内容，以期能对管理规约的一些细节方面得出一定的自我见解。
关键词： 自治规则说；临时规约；住改商；剥夺区分所有权

绪 论

随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民住房制度也不断进行了改革，并逐步进入了商品化时代。从20世纪90年代开始，公家不再给房了，小区成为了大中型城市居民住房的主导形式，人们纷纷从单位的单元房走出来，住进了小区，成为了社会人。正是因为现代城市居住形态的改变，才使得建筑物区分所有权制度走俏，它不仅仅是一种财产的规范，更重要的是一种生活的规范，是人与人之间的和谐。邻居也不再像以前那样是一个单位的了，而是由形形色色的社会人组成的，见面不认识也不再是什么夸张的事情了。高密度的居住环境，很可能会造成一种压抑以及对私人生活的忧虑感，进而影响到区分所有权人之间的良好关系。各区分所有权人由于经济、文化、教育、性格等差别，在居家生活中会体现出独特的一面，有关共用部分的使用方式与使用习惯也有差别，众口难调放在此处一点也不过分。因此它的管理成为了一个大问题。而且由于城市化进程的不断加快，小区的问题逐渐凸显出来，相比较而言我国在这方面的法律法规显得相对滞后，小区的管理体制显得很不成熟；而且业主的参与意识非常淡薄，积极性不高，导致小区管理的过程中矛盾不断。同时又因为建筑物区分所有权是一种复合式的特殊的物权类型，它与传统的所有权不同，不能像传统的所有权人那样充分地行使所有权的全部权能，相反很多时候需要大多数区分所有权人进行合意才能够达到行使权利的目的，这就是所谓的“业主自治”。
管理规约是业主自治内容的正式的书面表现形式，它是指全体区分所有权人为了维护区分所有建筑物及物业小区的良好运行与生活秩序的和谐，增进小区及业主的共同利益，经区分所有权人自治组织通过一定的程序制定，与区分所有建筑物有关的人必须遵守的有关事项。它就像国家的宪法、公司的章程，是区分所有权人自治组织的最高自治性规范。基于建筑物区分所有权这一特殊的财产权基础之上的和谐生活，必然要求每个区分所有权人或者是住户遵守管理规约，求同存异、互相体让，来维持区分所有制度下对专有部分的独占和使用以及对共用部分的共同管理维护并存的和谐状态。管理规约虽然看似是一个多方当事人的契约，但其具有一定的物权性质，因为其是建立在物权关系的基础之上的。从我国相关的法律规定来看，管理规约一定程度上是由多数人的意思对个人意思的强制，明显排斥个人意思的自治。正因为如此，有关于管理规约的制定、修改、内容、效力等等都应当有较为严格规定。我国《物权法》和相关司法解释、行政法规的公布都对管理规约的具体操作作出了一些规定，对管理规约的实施产生了良好的影响。
虽然本文是对管理规约的各个方面进行阐述，但是管理规约是业主自治的一个重要的方面，本文想通过对管理规约的研究，来说明业主自治存在的现状。业主自治是指在当前城市商品房住宅小区成为居民居住的首选的背景下，业主基于建筑物区分所有权和《物权法》及相关法律、法规的规定而享有的一项基本的权利，是业主作为建筑物区分所有权的主体，对小区的共同事务进行自治管理的一种方式。通过表述可以看出业主自治是一项非常复杂的系统的工程。
首先，本文以现有的法律规范为基点，从解释论的角度出发，对管理规约甚至是业主自治范围内存在的问题进行现有的法律解释和适用，尝试找出现有立法中的不足之处，对现行的业主自治具有现实意义。其次，本文主要研究的是管理规约的效力范围和内容中限制性条款对区分所有权中专有所有权的限制的部分，以来分析业主自治，具体来说就是管理规约的自治限度究竟在哪，对于业主自治具有理论上的指导意义。最后，管理规约作为业主共同的意思决议，其法律性质，具体订立、修改、废除的操作过程，以及违反管理规约的后果都有一定的规制，通过对比较法上的相关规定的参考，以期对我国的实际情况起到一定的借鉴作用。

第一章 管理规约的内涵及法律性质
第一节 管理规约的内涵
对于管理规约的概念,理论和立法的具体表述上并不一致，有的称为“业主公约”、“住户规约”或者“小区协议”，但笔者认为，管理规约是一个更为恰当的表述。所谓管理规约是指全体区分所有权人为了维护区分所有建筑物及物业小区的良好运行与生活秩序的和谐，增进小区及业主的共同利益，区分所有权人自治组织通过一定的程序就区分所有建筑物或建筑物小区的管理与维护、区分所有权人内部权利义务界定等形成的规范性文件，与区分所有建筑物有关的人必须共同遵守的规则。
从概念上可以看出，管理规约是对区分所有建筑物小区内的业主和事物进行规范的自治文件。我国于2007年通过的《物权法》采用的是“管理规约”这一表述，而不是之前有关法律使用的 “业主公约”，也不是学理上一直使用的“小区规约”，其目的就在于突出管理规约的自治属性及发挥其自治的作用。随后国务院公布的《物业管理条例》也作了同样的名称修改。当然，这不仅仅只是名称的改变，其背后更深层次的法律意义才是值得我们研究的。
依据我国《物法权》和国务院公布的《物业管理条例》的相应规定，业主并不是管理规约制定、实施和遵守的唯一主体，因此将“业主公约”这个名称并不准确。从管理规约的制定主体来看，一个管理规约从最开始的起草到最终制定完善出台，一般要经过初稿、征求意见、表决和公布这几个阶段，期间会有业主及业主以外的其他主体共同参与，例如居民委员会对管理规约进行监督，发表指导意见，业主以外的利害关系人也会提出一些意见等等。从管理规约约束的对象来看，受制于管理规约的主体的范围非常宽泛。一般来说，无论是在管理规约上直接亲自签名，还是以其他非签字的方式表示受该管理规约约束的人，都属于管理规约的约束对象。而根据最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的明确规定，依法登记取得或者根据物权法的相关规定取得建筑物专有部分的所有权人，应当认定为物权法第六章中所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖这类民事法律行为，而已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章中所称的业主。可以看出，业主的范围是较为狭窄的，仅仅是在房屋权属登记簿上登记了的专有部分的所有权人。另外还有观点认为，所谓的业主是指在城市房屋土地管理机构登记注册的，有记录表明其拥有某个住房建筑所占房地中不可分割的一份土地房产业权的单位或者个人，以及享有这份业权的注册受抵押人。 这一观点明显受到了香港相关法律的影响，将类似于担保物权人的主体也列为了业主的范围。

结 语
建筑物区分所有权简单来说就是指因为多个区分所有权人共同居住在一栋区分所有建筑物内，而产生了去传统所有权不一样的权利与义务。建筑物区分所有权是一种复杂的混合式的权利，与传统的所有权不同，它没有那样的绝对性、排他性和无限性，往往需要大多数区分所有权人的合意才能够达到制定共同规则的目的，因此，业主的自治组织和自治规则应运而生。所以从法律性质上来说，笔者支持管理规约属于自治规则说，这样才能充分调动业主们进行自治的积极性，才能保证管理规约能够得到实施和遵守。但是现实生活中业主参与自治的积极性不高，业主自治组织的行动力不足，威信不大，政府对业主自治广泛而过多的干涉，都成为实现业主自治的阻力。更是有很多业主和物业使用人都不知道小区内自治组织的存在，认为管理规约怎么规定，规定了什么，都与自己无关。
通过本文的论述，可以看出，管理规约不仅有很大的学问，更是与每个生活在物业小区的人们息息相关的，它是一个物业小区进行自治的基础，是建筑物区分所有权人自治意思表达的最重要的载体。因此，管理规约的制定、修改和废止程序，应该“从严”规定，学者们都将管理规约比作国家的宪法，公司的章程，所以对于管理规约的制定、修改和废止也应该像我国的宪法和公司的章程一样，经过特别的程序才能制定、修改和废止，而不是像我国现在这样只是当作普通的共同事项进行决定。明确管理规约的相应内容，确定哪些是应当规定的，哪些不必由管理规约进行规定，对于有争议的事项例如“住改商”的限制、饲养宠物的限制、租赁的限制等，本文都进行了详细地阐述和分析。关于管理规约的效力范围，本文主要从三个方面进行了阐述，管理规约的效力是低于国家法律、行政法规，但高于业主大会的决议以及业主委员会的决议的自治性规则。对区分所有建筑物内的业主、物业使用人、开发商以及物业服务企业都有一定的约束力，对于物业的专有部分和共有部分也有不同的效力。既然管理规约是业主之间的自治性规则，违反管理规约就应当承担一定的后果，对一般事项的违反即根据相关的法律法规进行处罚，对严重违反管理规约的业主，有些国家和地区的做法是剥夺区分所有权，笔者通过分析认为这样的制裁方式并不适合我国的国情，允许业主自治组织采取一定的强制措施是较为合适的做法，但这一权力需要法律在程序上进行严格的规定。明确以上问题，将能很大程度上完善区分所有建筑物的自治制度，减少物业小区的矛盾和冲突，保证物业小区良好和谐的生活环境。