摘要：文章基本从营运资金管理的基础理论论述，解释了营运资金管理的内容、目的、特征等概念，对经济危机大环境影响下我国房地产企业存在的主要问题及其形成的原因进行了具体的论述，在完善措施部分针对目前的经济环境，提出房地产开发企业可以采用证的几种方式。例如：券融资、信用融资、基金融资等多渠道融资的方式来解决。对目前我国房地产企业营运资金管理过程中存在的主要问题，具有一定的理论意义和现实意义。
金融危机爆发以来，我国房地产企业受到强烈冲击，房地产投资商们哄抢土地资源、大量囤积土地导致数额巨大的资金占用中央紧缩“银根”、“地根” “房地产行业重新洗牌”、“地产企业百日剧变”的呼声不断涌出。……使得原本相互依赖的银行贷款与资本市场进行融资的房地产业突然面临了前所未有的资金压力。却成为了拥有充足的资金是资本密集型行业—房地产行业发展的极为重要的保障条件。
随着市场经济的发展，房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业。房地产业在有效推动经济稳定增长、吸纳大量劳动力等方面具有重要地位和作用。资金需求量大、资产负债率高、投资回报高、风险集中以及投资回收期长等特点使得资金问题始终是制约房地产企业发展的重要因素。因此，资金问题直接关系到房地产企业的存亡。
本人认为，我国房地产项目的开发建设与经营管理中，存在着较多的不可控因素，从而导致了我国房地产企业资金链即将面临更大的风险与挑战，因此在资金密集型的房地产行业中，如何更好地管理现金流、实现资金链的良好运作对房地产企业而言是生存的法宝。
【关键词】房地产企业；资金问题；资金使用
目 录
一、房地产公司资金运用策略概述 7
（一）资金运用管理的概念 7
（二）我国房地产公司资金运用的特征 8
二、房地产公司资金运用的问题 9
（一）地产商囤地加剧资金链断裂 9
（二）缺乏资金规划，资金预算超范围 9
（三）商品房空置资金积压严重 10
三、房地产公司资金运用策略的建议 10
（一）建立的房地产资金筹措机制 10
（二）完善管理工作防范垫资风险 11
（三）资金需求规划促资金管理 11
（四）降低资产负债率保持资金周转 11
结 论 13
致 谢 14
主要参考文献 15
绪 论
在国家20世纪90年代以来出台了一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国的房地产市场活跃发展，房地产投资不断保持着较快增长，同时房地产业的地位显著提高，对国民经济的影响不断增加，也逐渐成为我国国民经济的主导产业，在整个社会经济生活中有着举足轻重的地位。在这十几年的发展过程中，中国房地产业逐渐开始转型。向规模化、品牌化、规范运作开始转型，众多房地产企业的增长方式也正在由只注重开发速度和规模向注重质量、市场细分和服务的转变，从主要靠政府政策宏观调控向更多的依靠市场和企业自身调节的方式转变。尤其是从2012年开始，我国房地产行业更是进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的号地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针，也为中国经济的发展提供了更多的支持。
然而，大多数并没有适应这种变化的要求，自身仍存在一系列的问题，粗放式的管理风格，如没有系统的营运资金管理企业内控制度还不完善，只停留在最原始的阶段等等。因此，当前要加强房地产企业的营运资金管理，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从企业内部管理入手，提高企业效率，满足房地产行业不断发展的需求。本文在把握房地产企业经营状况和房地产项目开发特点的基础之上，针对房地产项目开发全过程之中的资金运用活动，研究建立健全资金运用管理机制，对于进一步规范房地产市场和不断提高房地产企业管理水平具有一定理论价值和现实意义。
一、房地产公司资金运用策略概述
（一）资金运用管理的概念
“世界正在被快速地摊平或铲平。” “全球化”时代伴随着中国特色市场经济的逐步深化，正不可阻挡的向我们走来，由此经济环境和市场环境发生了根本性的变化，企业面临的是全球性的竞争并日趋激烈，新经济使企业的发展成几何级数增长，相应的迫使企业管理必须转变传统的管理模式，尽快实现从粗放
型向集约型的跨越。
企业的资金状况代表着企业的资源配置、资源的数量和质量，同时也反映着企业的资本构成和产权关系，因此它对于企业的生存与发展具有极其重要的意义，抓住、管好资金也就等于管理控制住企业的生命线和生存线。总之，以资金作为企业管理的中心，在对象方面具有不可替代性，而以管理对象作为管理的中心应当比以管理职能作为管理中心更具有客观性和优越性。在企业的经营管理工作中，财务管理作为企业的命脉具有更大的综合性，它涉及到企业的各个方面，直接反映一个企业生产经营的管理水平和经济效益。而资金更是企业运行的血液，“企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心”，它既是从事各种经济活动的必备要素，又是经济活动的财务反映，是企业财务管理功能的延伸和细化，处于企业整个管理体系的中心位置。
资金管理是一种开放性、动态性和综合性的管理，它是依据国家的政策和法律，根据资金运动的特点和规律性，有效地组织企业的资金运动，正确地处理相应的资金关系。具体来讲，就是对企业的资金流、资金结算、资金调度和资金运作等进行的系统化管理，是企业从筹集资金到产品销售、现金回流全过程的组织、控制、协调的全过程。
（二）我国房地产公司资金运用的特征
1、房地产业占用资金量大
作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。然而房地产业是一个资金高度密集型行业，资金占用量大。土地资源稀缺、不可替代，而且供给是有限的，但人类对土地的需求却与日俱增，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而导致土地价格不断上涨。
2、房地产项目风险性大
由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，其投资风险很大。又由于房地产不像一般商品、股票那样可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。
3、房地产企业非自有资金比重大
由于房地产企业资金运用量大，而且资金投向过分单一，风险大，因而投资常常不可能独自承担，投资者也往往不愿意全部投入其所有资金。这就需要选择多种方式来筹集资金。而筹集资金是需要分享利润或支付利息的，因而必须对非自有资金使用的效益、成本和风险进行综合分析，以决定是否使用非自有资金，选择何种方式筹资，筹集多少，怎样使用等问题。
4、资金运动地域性较强
房地产属于不动产，其购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，例如我国对外国投资者购买国内住宅都有着严格的限制。这些特点使得其生产、流通和消费通常都要在同一地域才能完成，即房地产的流通和消费有一定的地域性，其资金运动也必然会受地域的影响。
房地产行业属于一个资金密集型行业，在投资量大的同时投资回收周期长，因此对于资金来源的稳定性有着较高要求。而当前环境下，由于信贷收紧和融资受限，房企的融资成本上升，地产商都在积极拓展资金来源渠道，部分开发商甚至面临资金链断裂的风险。6
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