摘要：随着社会经济的发展，我国房地产行业发展迅速，导致房地产行业间的竞争越来越激烈，要想在房地产行业生存下去，不仅要注重房地产项目的设计，还要注重房地产项目工程质量。本文主要对新形势下房地产企业的项目工程质量管理进行分析。
关键词：房地产企业；工程项目；质量管理
近年来房地产行业迅速发展，已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素，同时房地产的大面积建设，对城市形态有着深远的影响，现阶段我国城镇建设取得了显著的成绩，其中房地产开发功不可没，发挥了重要作用。
一、项目工程质量管理概念
对于房地产发展商而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。主要包括以下四部分内容：
（1）施工质量方面 可能由施工原因引起，也可能由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。
（2）产品效果质量方面 主要包括：设计引起的建筑产品功能、用户舒适性、美观质量问题。
（3）不满足于政府主管部门竣工验收要求的质量要求（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）
（4）设计出图质量（例如各细分专业图纸设计矛盾等）
二、项目工程质量管理的作用
（1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；
（2）减少因设计缺陷造成工程质量；
（3）减少设计不符合规范影响验收；
（4）减少设计与销售不符引起住户投诉；
（5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收；
（6）加强细部构造处理，提升项目精品形象；
（7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；
（8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。
三、项目工程质量管理的内容
（1）设计优化及完善
设计优化及完善是项目质量管理中一项非常重要的工作，一般通过内部会审的形式开展这一工作。内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。而外部会审则以施工单位提问为主，主要是解决涉及施工方面的设计问题。
（2）合同招标质量技术要求
在各项招标工作开始之前，需要将公司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。
（3）方案审查及技术交底
对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及技术要求向本项目相关工程师及施工单位进行交底。
（4）样板先行确认
所有涉及观感及精装修材料均需经材料样板确认后方可定货及进场。凡装饰工程（如外墙、抹灰、室内装饰面、干挂石、天花等）、橱柜安装、墙体砌筑、厨房厕所的洁具安装、给排水管道接头、玻璃幕墙、园建、绿化等工程，施工单位均要做样板，施工样板经确认后方可大面积施工。通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。
（5）关键质量指标的监控及检验办法
对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。
（6）施工验收及工序控制
要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款支付结合起来，支付时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝支付相关工程量的进度款。
（7）联合验收
对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部各专业工程师会同监理单位、施工单位组织联合验收。通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。
四、施工过程中的质量管控具体措施
（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系
施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员，质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。
（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗
对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。
（3）为加强现场过程管理，梳理出工程管理过程中质量控制的关键点位，项目部相关人员对这些质量控制点必须加强验收、严格把控，具体如下：
1、基础施工：地下室防水施工、止水钢板焊接、地下室顶板钢筋保护层控制、预留洞口的封堵和防水处理、地下室结构变形缝设置、后浇带留置及施工、人防设备预埋、防雷接地、电梯井防渗漏措施。
2、主体施工：砌筑及粉刷的抗裂措施、厨卫的防水施工、砌体洞口的位置及防水措施、等电位、粉刷配合比、屋顶防水及保护层施工、屋面金属构件的接地。
3、保温施工：门窗节点处的防水处理、防火隔离带、保温板的粘贴锚固是否按方案进行。
4、外墙石材幕墙施工：膨胀螺栓或者化学螺栓的施工间距、龙骨等的防锈处理及焊接情况、焊接后的防锈处理、石材的防水处理、耐候胶的材料控制、门窗变口的节点处理。
5、旧有建筑外墙翻新：裂缝处理：(1)非结构性裂缝处理用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉，露出素混凝土表面裂缝两边各10mm.用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘.在裂缝处涂刷高渗透性底漆一道。采用弹性中涂漆修补平整修补宽度以不大于20mm为宜。(2)结构性裂缝处理。首先用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉.露出素混凝土表面用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘，当裂缝的宽度大于0.2mm时，采用加注的方式处理小于0.2mm的处理方法同非结构性裂缝。安装加注嘴，灌注环氧修补材料。
（4）质量管理重心前移、范围外移
质量管理必须抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。
（5）建立质量预警的长效机制
项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动相应层级的质量预警，分别为主管工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出面协调解决。
结束语
房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，作为建设方的工程管理的思维应该改变，提高工程项目质量管理水平，是房地产企业经济效益不断增长的基础，因此，我国的房地产业必须加强对工程质量的管控。
参考文献
[1]马永杰,牒军涛.房地产开发项目工程建设管理分析[J].科技资讯,2010(25).
[2]徐伟豪.浅析建筑项目工程的质量管理[J].建筑设计管理,2012(11).
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