对上海市房地产经纪行业的发展探讨

1、房地产经纪概述
　　　房地产经纪主要是向房地产开发、转让、租赁、抵押等当事人有偿提供居间介绍、代理、咨询服务等经营性活动,它是房地产投资和消费的桥梁、纽带,基本上覆盖了房地产投资、交易的整个市场运行环节。上海房地产经纪行业随着房地产业的发展应运而生,并逐步成长、壮大。80年代末,上海房地产业开始复苏,房地产经纪活动随之萌发;90年代初,邓小平同志南巡讲话后,上海在政策上取消了对房地产行业的限制,1992年7月,上海成立了第一家房地产经纪机构—新民经纪人事务所。1994年市政府办公厅批转了《上海市房地产经纪人管理暂行规定》,开始对房地产经纪人员进行资格培训和对房地产经纪机构实行市场准入制度,使房地产经纪机构的发展逐步走上了规范化轨道。1995年实施《公司法》,将经纪机构设立的前置性审批改为工商登记后备案制度,房地产经纪开始进入快速发展阶段。2002年国家建设部正式举行房地产经纪人执业资格考试,对房地产经纪行业的从业人员加强了资格审核,提高了专业要求,适应了房地产市场发展的客观需求。本章从介绍房地产经纪基本概念、特点入手,着重阐述上海房地产经纪行业的发展现状及存在的主要问题。
1.1、房地产经纪企业
1.1.1、房地产经纪与房地产经纪企业的概念
　　　房地产经纪企业,是指符合执业条件,并依法成立,从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业。另外,境内外房地产经纪企业在境内设立的分支机构也可以以自己的名义经营房地产经纪业务。房地产经纪作为一种社会经济活动,即房地产经纪活动,是社会经上海房地产经纪企业发展战略研究济活动中的一种中介服务行为,具体是指为促成各种房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。在现实生活中,无论何种房地产经纪活动,均包括下列两层基本涵义:其一,房地产经纪活动是一种中介活动,主要是提供信息和专业知识服务来进行牵线说合,促成交易。其二,经纪人提供中介服务,是以盈利为目的,通过佣金方式取得其劳动服务的报酬。房地产经纪的作用集中表现在它在各种社会经济活动中的沟通和中介作用,即沟通市场供给与需求,提供说合买卖的中介服务。经纪可以使交易双方预先掌握有关专业知识,减少双方信息沟通时间,从而加快交易速度,避免不必要的交易无效,提高交易效率。经纪机构就是为交易双方互通信息、提供专项服务、受一方委托与另一方具体接触磋商的桥梁。
1.1.2、房地产经纪活动的主要特点
　　　与其他经纪活动一样,房地产经纪活动是一种服务性的活动,因此,房地产经纪业是一种服务性行业。它的主要特点有:第一,服务的专业性。房地产经纪领域是一个专业性很强的领域,作为该领域的实体,房地产经纪企业必须提供专业服务,对房地产信息进行收集、分析、整理和传递,对当时房地产市场的行情和走势做出科学的预测和判断,提供房地产专业知识、市场知识、法律知识和税费知识等。房地产经纪企业是消费者和房地产商品经营者之间信息传递的纽带和桥梁。第二,服务的公平性。房地产经纪企业作为沟通“桥梁”,消费者和房地产商品经营者都是其服务对象,任何有失偏颇的做法都是“短视行为”,一时赢得的利润只能使房地产经纪机构失去社会信任。因此,对于消费者和房地产商品经营者保持公平、公正,是房地产经纪企业必须始终坚持的原则。上海房地产经纪企业发展战略研究第三,服务的规范性。房地产经纪企业作为专业化的流通载体,必须提供规范、公正的服务,按照统一的法律、法规和规定,统一经纪服务市场的行为,增强消费者和房地产商品经营者对房地产经纪企业的信任度,使市场运作规范、公开化、透明化、高效化。第四,服务的规模性。房地产经纪企业作为面对消费者和经营者的服务实体,必须让消费者和经营者在享受系列高质量的服务后得到实惠,为此,经纪企业必须保持一定的规模性,这样才能降低成本,同时为消费者和经营者提供高质量的服务和权益保障。房地产经纪服务市场是房地产市场体系中相当重要的一个组成部分,在现代经济社会的房地产流通、交易中的作用日趋显著,是整个房地产市场体系不可或缺的环节。
1.1.3、房地产经纪企业的主要业务内容
房地产居间和房地产代理业务是房地产经纪企业的两类主要业务。
房地产居间
　　　房地产居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。房地产居间业务的范围相当广泛,几乎可以涉及房地产交易的各种类型,但最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。
房地产转让居间业务
　　　房地产转让居间是指房地产经纪人为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。转让包括买卖、赠与、交换、遗赠等,但房地产经纪人从事的房地产转让居间业务主要是指房地产买卖居间。房地产买卖可分为新建商品房买卖和现房买卖、二手房的买卖。目前房地产买卖居间业务以二手房地产居间业务为主。
房地产租赁居间业务
　　　房地产经纪企业发展战略研究房地产租赁居间是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供信息和机会的居间业务。房地产租赁主要包括新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。当前房地产租赁居间业务主要还是存量房屋出租居间。
房地产代理
　　　房地产代理是指房地产经纪人在授权范围内,以委托人名义与第三者进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为。根据服务对象的不同,房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理。相对应的,受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。
房地产卖方代理业务
　　　房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托,以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。房地产卖方代理的委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。房地产卖方代理业务按委托人的不同可以分为以下3类:
(1)商品房销售代理。是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托,按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。房地产经纪人必须经房地产开发商委托,在委托范围内(如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等)替开发商行使销售权。
(2)房屋出租代理。是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋,促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。
(3)二手房出租代理。是指房地产经纪人受存量房屋所有权人委托,将其依法拥有的住房进行出售的代理。现实经纪活动中常称为二手房卖出代理。在存量房出售代理业务中,房屋置换的代理成为一种比较常见的房地产代理方式。仁海房地产经纪企业发展战略研究目前在我国房地产经纪业,卖方代理是最主要的代理业务。
房地产买方代理业务
　　　房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托,以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。房地产买方代理的委托人为需要购买或承租房屋的机构或个人,即购房者或承租者。由于受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟,这方面的业务主要集中在境外公司和个人在中国境内承租房屋的代理上。从业务总量上看,买方代理业务远远少于房地产卖方代理业务。
房地产经纪主要业务形式的转变
　　　在我国房地产交易过程中,经纪人主要以居间形式参与。在居间活动中,房地产经纪人主要是为买卖双方提供信息服务,基本不参与成交价格的决定。相对于代理而言,这种业务类型非常不稳定,房地产经纪人作为居间人,比较容易被委托人(即买方或卖方)“甩掉”,从而,造成经纪人时间和精力的浪费。在房地产市场发展的早期,经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成,加快房地产的流通速度,有利于房地产资源的分配和利用。但是,随着房地产业的进一步发展,居间这种形式开始逐渐显露出它的种种弊端。由一于不存在明确的一对一的委托代理关系,也不会有委托方与经纪人之间法律上的权利义务关系,没有买方或卖方对经纪人进行直接约束,房地产经纪人会有意识地利用买卖双方中固有的信息不对称状况,在买、卖、职业道德和自身利益需要四者中,很容易倾向于首先满足自身利益的需要,买卖双方的利益得不到保障,而买方由于在信息上更出于劣势,利益更得不到应有的保障。代理关系与居间关系不同,它在委托人和代理人之间形成了较为稳定的关系。一般情况下,委托人在与经纪人签订代理合同后,就不能再上海房地产经纪企业发展战略研究与其他经纪人就同一房产签订代理合同。经纪人的佣金主要由委托人或者卖方支付。经纪人的主要任务就是按照最好的价格和条件把卖方委托人的房屋出租或者销售出去。经纪人必须准确地判定该房产的市场价格,并在与买方进行谈判时,尽可能地维护委托人的利益。买卖双方都可以聘请经纪人作为他们的代理人。在房地产交易过程中,买卖双方和房地产经纪人都拥有一定数量和质量的公共信息和私人信息。卖方掌握着与房地产本身有关的大量实质性信息,包括地理位置、地形、交通情况、户型、小区状况等公开信息,以及产品成本、内在质量、物业历史记录等隐蔽信息。这些信息基本可以确定该产品的综合品质以及它在市场上受到认可的程度。房地产经纪人作为沟通买卖双方的桥梁,掌握着买卖双方的私人信息,包括买卖双方的经济实力信息、需求偏好信息等。尤为重要的是,房地产经纪人凭借其掌握的专业知识,对标的物的物质形态、市场价值、受市场欢迎程度、未来升值潜力等有着较买卖双方更敏锐的市场触觉和判断。而买方拥有的信息,只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息,这些信息的价值只是有利于消费者明确自己的消费定位、目标产品范围,与产品本身无关。在国外,房地产经纪人的业务范围相当广泛。他们不仅做住房买卖和出租,而且也做商品、厂房、办公楼和旅馆的买卖生意,它包括房屋内的商品、设备、用具与摆设以及土地买卖等。在我国,社会分工越来越细,社会经济的发展,人们观念的转变和法律意识的深入,今后房地产经纪的业务形式会越来越多地从居间形式向代理形式转变。这种转变对房地产经纪公司来说是新的机遇和挑战。
4、结束语
　　　上海市作为中国的一个最重要的城市，作为中国经济发展的领头羊，其房地产业在近几年的经济飞速发展中处于高速发展通道之中，而房地产市场的繁荣则离不开房地产中介行业。因此在目前国内对房地产行业进行重点宏观调控的情况下，加强对该行业的研究显得极为重要。本文阐述了上海市房地产中介行业的发展现状，以及目前房地产经纪行业还仍然存在的问题，同时相应的提出了一些有效的解决方案，以期促进上海市房地产经纪企业和整个房地产业的健康发展。